Elszabadultak az árak, de kevés az új lakás, az alacsonyabb jövedelműek számára megfizethetetlen – sorolja Matolcsy György. Az MNB elnöke szerint fenntarthatatlan a kormány lakáspolitikája. Mintha ő ott se lett volna. Saját régi lovukat dicséri, de ez sántít.
Miért is ne vallhatnánk be, hogy a magyar gazdaságpolitika egyik gyenge pontja a lakáspolitika, ahol minden jó szándék végül fordítva sül el: siker helyett kudarcot szül? – teszi fel a kérdést (ami valójában kijelentő mondat kérdőjel nélkül) Matolcsy György, a Magyar Nemzeti Bank elnöke az MNB által szponzorált házi orgánumban, a Növekedés.hu-n.
Szerinte 1990 után egyszer volt fenntartható lakáspolitika az országban, akkor, amikor történetesen ő volt az első Orbán-kormány gazdasági minisztere. Erről később.
Az új lakáspolitikai ciklus 2014-ben indult a Matolcsy által sokszor, most is megénekelt „sikeres válságmenedzselésre, az eredményes költségvetési fordulatra”, majd a svájci frankban felvett hitelek gyors kivezetésére építve.
Az új lakáspolitika azonban már indulásakor több sebből vérzett
– írja Matolcsy: nem volt felelős állami gazdája, nem volt megvitatott és kiérlelt stratégiája, féloldalas eszközöket alkalmazott, mert kizárólag a keresletet erősítette, a kínálatot nem, ezért eleve inflációt gerjesztett – sorolja az MNB elnöke. Nem hangolták össze a területpolitikával, a közlekedési fejlesztésekkel, az építőipar és az építőanyag-ipar beruházásaival, valamint a szakképzéssel. Nem volt zöld, nem adott esélyt a bérlésnek, csak a tulajdonnak, és egyetlen sikeres nemzetközi példát sem vett figyelembe (például Ausztria, USA, Dánia).
Ennek lett
következménye a mai fenntarthatatlan lakáspolitikai és ingatlanpiaci helyzet
– szögezi le Matolcsy. Merthogy a kizárólag a kereslet élénkítésére fókuszáló jó szándékú családpolitikai intézkedések száguldó ingatlanpiaci inflációt eredményeztek, elégtelen új lakáskínálat mellett. 2014 óta országosan 104 százalékkal, Budapesten 184-gyel emelkedtek a lakásárak.
Ezután leírja azokat a számokat is, amelyeket kormányfüggetlen szakértők már kezdettől hangoztattak. Nevezetesen hogy ez
drámaian leszűkíti a szóba jöhetők körét.
Ahogyan az MNB-elnök sorolja, már 15 év kell ahhoz, hogy a medián jövedelemből megvásárolhassunk egy 90 négyzetméteres otthont. Igen alacsony volt, és egy szűk időbeli tetőzés (2019/20) után most is az az új lakások kínálata. A lakásállomány megújulási rátája 0,4 százalékra csökkent a kívánatos 1, valamint a Bécsben tapasztalható 1,5 százalék helyett.
Konstatálja a tényt, hogy a helyzet Budapesten a legrosszabb, de nagyvárosainkban sem sokkal jobb. Fővárosunk a 6. legdrágább az európai fővárosok között mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak terén. Budapesten a bécsi 22 százalékhoz képest 80 százalék a lakástulajdonosi arány: ez a főváros versenyképessége szempontjából drámai torzulás – írja Matolcsy.
„A kudarc egyértelmű. Javaslom, nyeljünk egyet”
és kezeljük a lakáspolitikát az egyik legnagyobb tartalékként – fogalmaz. Kell egy vízió, egy stratégia és egy fenntartható lakáspiacot eredményező kormányzati szervezet. Kormányzati és szakmai közmegegyezés kell a lakáspolitikáról, mert a 2020-es évtizedben minden csepp tartalékunkra szükség lesz a felzárkózási ütem tartásához: az évente legalább 2 százalékpontos közeledéshez az EU átlagos fejlettségéhez és életszínvonalához, tehát a fenntartható felzárkózási pályán maradáshoz. Ausztriát csak úgy lehet utolérni, ha mindenben, ami alapkészség (a lakáshoz való hozzáférés ilyen) legalább olyan jók vagyunk, mint ők, miközben néhány új területen innovatívabbak, gyorsabbak és rugalmasabbak leszünk.
A megoldás közel van és egyszerű, mert „A tűzgyújtáshoz csak két kovakőre van szükség – fejezi be írását Louisa May Alcott-tól vett idézettel. Ez már a valódi Matolcsy: víziók, utolérés és egyéb látomás. És persze a látványos kívülállás a kormánytól.
Az mindjárt feltűnő, hogy Matolcsy – aki gazdaságpolitikai fordulatot sürgető különféle MNB-elemzésekhez nevét adva – bírálatokba csomagolva évek óta azzal az igénnyel lép fel, hogy ő legyen a kormány gazdaságpolitikájának tényleges alakítója,
ezek szerint ennyire nincs befolyása a tényleges folyamatokra.
Ahogyan arra se – amiről nem is ír -, hogy a részben január elsején kifutott kedvezményes lakásáfa akkora keresletet gerjesztett az ingatlanpiacon, amely jócskán hozzájárult az árak elszabadulásához. Úgy, hogy az így keletkezett nagyjából 300 milliárd forint kedvezményből a vevők jórészt egy fillért se láttak, ezt az ingatlanfejlesztők nyelték le.
Írása elején azt írja, hogy a fenntarthatatlan lakáspolitika „rossz szokásától” az 1990 utáni piacgazdasági környezetben egyszer sikerült eltérnünk: a 2000. február 1-jén az első Orbán-kormány által indított otthonteremtési programnak köszönhetően 2004-re 44 ezer új építésű lakás jött létre. Majd a programot 2002 után megszüntette az új kormány, és az ismert drámai következményekkel járó devizahitelezéssel helyettesítette. Azóta a lakásépítés nem képes sem mennyiségi, sem minőségi szempontból elérni az akkori szinteket Matolcsy szerint.
Matolcsy akkor gazdasági miniszter volt Orbán mellett, tehát pontosan tudhatja, hogy
az akkori lakásszerzési támogatás legalább annyira fenntarthatatlan volt, mint a jelenlegi
(ezt részletesen elemezte Lakner Zoltán 2003-ban.) A kamat-, majd kiegészítő kamattámogatás lényege az volt, hogy legfeljebb 30 millió forint kamattámogatást kaphattak azok, akiknek ugyanennyi önrészük volt (ebből évi majd negyedmilliót szja-kedvezményként kaphattak). A felvett hitelek összegei azt mutatták, hogy
2000-2002 között is a felső két jövedelmi tizedbe tartozók kapták a legnagyobb összegeket.
Ráadásul akár többször is igénybe vehették a támogatást, második, harmadik lakás céljára. Ekkor virágzott ki először az üzleti célú lakásvásárlás állami támogatással, amelyben a törlesztést a kiadott ingatlan lakbére fedezte.
Ennek következtében amikor a Medgyessy-kormány némi halogatás után megszüntette ezt a lehetőséget, a
központi költségvetés már évi 280 milliárdot fizetett évente.
(A jelenlegi csok-os és egyéb támogatások most járnak 450 milliárd körül – összesen.) Úgy, hogy a 3, majd 4,5 százalék kamattámogatás ugyan kedvező volt a hitelt felvevőknek, de – ahogyan az később be is következett – makrogazdasági okból emelkedésnek induló kamatok esetében fenntarthatatlanná vált volna. Vagy sokan nem tudják törleszteni a részleteket, vagy ezt megelőző intézkedéssel a költségvetés válik még inkább fizetésképtelenné.
Ráadásul az akkori orbáni program éppúgy, mint most, a tehetőseknek nyújtott nagyon sok támogatást, az átlagos jövedelműeknek már szinte semmit. Ahogy Lakner írja egy másik cikkében,
a támogatások körülbelül háromnegyedét egyetlen támogatási forma köti le,
mégpedig olyan, amely kifejezetten a magasabb jövedelműek számára kedvez, miközben kiszorítja az egyéb eszközöket, hiszen azokra egyszerűen nem jutott pénz.
Most lényegében ugyanezt látjuk, csak nem a kamatokhoz járulnak hozzá, hanem közvetlenül a vételárhoz, fejenként több tízmillióval. S ugyanúgy lehetőséget adva arra, hogy egy másik formával („szuperállampapír”) szálljanak be a babaváró hiteles konstrukcióba. Szintén amúgy is jómódúakra öntik a pénzt (a szegények rovására), s olyan összesített feltételekkel, hogy még gyerek születése nélkül is kiváló befektetés legyen.
