Kezdőlap Címkék Ingatlanpiac

Címke: ingatlanpiac

Erősen ereszt az ingatlanlufi

Jellemzően stagnálásra váltanak az ingatlanpiaci árak, túlsúlyba került a kínálat – állítja elemzésében a GKI Gazdaságkutató Zrt. Ugyanerre a következtetésre jutott az egyik nagy ingatlanközvetítő cég is. Nem csak a megfizethetetlen árak miatt ereszt a lufi, hanem az üzleti célú vásárlások megcsappanása miatt is.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. ingatlanpiaci indexe július után októberben is visszaesést tükröz, ami arra utal, hogy a lakáspiacon negatív trendfordulóhoz érkeztünk, a korábban szárnyaló kilátások és emelkedő árak korszaka immár mögöttünk van. Ugyanakkor az üzleti ingatlanpiacon –s ezen belül is különösen az irodapiacon –semmi sem utal arra, hogy az aranykor a végéhez közeledne – áll a felmérésről szóló összefoglalóban.

A budapesti és az országos jelzőszám is hat negyedéves mélypontjára esett. A válaszadó ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások körében a következő 12 hónapra vonatkozó várakozások a fővárosi agglomerációt illetően számottevően romlottak.

A fővárosban immár a keresleti piac a múlt és kínálati piac van kialakulóban.

A vidéki kilátások is jórészt romlottak, inkább csak Nyugat-Magyarország tartja magát.

A lakásvásárlásra és építésre vonatkozó lakossági várakozások negyedéves alapon lényegében nem változtak. Ezek a kilátások továbbra is optimisták, noha éves alapon azért érezhető némi visszaesés. Júliushoz képest a lakásfelújításra és korszerűsítésre vonatkozó lakossági kilátások sem változtak érdemben, éves alapon itt is enyhe romlás érezhető.

A válaszadóknak a lakásárak várható alakulására vonatkozó várakozásai alaposan megváltoztak az előző felméréshez képest. Idén júliusban Budapesten és környékén a válaszadók 68 százaléka számított tovább emelkedő árakra, most már csak 21 százalékuk.

A stagnáló árakat várók aránya 30-ról 59 százalékra bővült.

S immár minden ötödik válaszadó árcsökkenésre számít (ezek aránya júliusban mindössze 2 százalék volt). A következő 12 hónapban fővárosi átlagban nem várható áremelkedés a jelen felmérés adatai alapján. A keleti régióban az összesített prognózis 3-ról 2 százalékra mérséklődött, míg nyugaton 4-ről 1,7-re.

Lényegében ugyanerre a következtetésre jutott a Balla Ingatlan is. Az ő értékelésük szerint is

véget ért az aranykor az ingatlanpiacon,

s egyelőre – nagyjából a következő fél évben – ők is az árak stagnálására számítanak.

A budapesti belvárosban a tipikus négyzetméterárak 1 millió forint alatt maradnak, csakúgy, mint a jellemzően erősen túlárazott XIII. kerületi Újlipótvárosban is. Csepelen szintén elkezdtek befagyni az árak, sőt,

az új építésű ingatlanok esetében akár árcsökkenés is kezdődhet,

mivel például a 40-45 millió forintos új építésű ikerházakat 25-32 millió forintos áron keresik a vevők. Van azonban olyan terület is, ahol már a használtak esetében is megfigyelték az árak lefelé fordulását. Például a III. kerületi panelek piacán, amelyek árai felszáguldottak az elmúlt években. Ma már

újra találunk 25 milliós hirdetési árakat kétszobás panelekre,

míg nemrég 30-32 millió forint alatt nem volt ajánlat.

Az okok sokrétűek. Az elsődleges nyilván az, hogy vásárlói jövedelmek képtelenek voltak lépést tartani az árakkal, s ezen a csok és ezt kísérő kormányzati programok se sokat változtatnak. Ezek esetében inkább tízezres nagyságrendű lakossági körről beszélhetünk, amely lassan el is fogy.

A másik az üzleti célú vételen gondolkodók magatartásának megváltozása. A lakásoknak korábban nagyjából felét, mostanában harmadát bérbeadásra vásárolták, látva a bérleti díjak szintén ugrásszerű emelkedését. Ezek is beleütköztek azonban a keresleti plafonba. Új jelenség a nyár közepe óta a Magyar Állampapír (MÁP) Plusz megjelenése, amelynek hozama a Balla Ingatlan szerint is jobb, mint amennyit lakáskiadással tudnának keresni. Ezzel részletesebben foglalkoztunk szeptemberben.

Így változtak a hazai ingatlanárak az elmúlt fél évben

A hazai ingatlanpiacot jellemző árak az utóbbi néhány évben nemcsak a fővárosban, hanem a vidéki nagyvárosokban is magasat ugrottak. Az idei év első fél évében már mérséklődött az áremelkedés mértéke, egyes esetekben pedig az átlagos négyzetméter árak hat hónapos változásában még kisebb visszaesés is tapasztalható.

Tovább drágultak a családi házak

Hazánk általunk vizsgált nagyvárosai közül a családi házak tekintetében kizárólag Szombathelyen figyelhetünk meg visszaesést az árakban. Itt idén januárban még 317 ezer Ft/m²-es átlagár jellemezte a családi házakat, mely júniusra 22 százalékkal csökkent, így egy szombathelyi családi házhoz ekkor már átlagosan 307 ezer Ft/m²-es áron lehetett hozzájutni.

A legnagyobb áremelkedést a napfény városa, Szeged mutatja. Az itt eladásra kínált családi házak átlagosan 278 ezer Ft/m²-ről 325 ezer Ft/m²-re nőttek 2019. januárról júniusra. Nagymértékű drágulást mutat még Pécs és Debrecen is, ahol egy négyzetméter átlagosan 30-35 ezer forinttal növekedett az elmúlt egy évben.

Mindezek mellett az elmúlt hat hónapban közel 10 százalékos áremelkedéssel számolhattunk Győrben és a fővárosunkban is. A családi házak tekintetében tíz százalék alatti drágulást mutatott a vizsgált időszakban Békéscsaba, Miskolc és Kecskemét. Békéscsabán átlagosan 8, Miskolcon átlagosan 11, Kecskeméten pedig átlagosan 13 ezer forinttal növekedtek a házak átlagárai négyzetméterenként.

ingatlannet.hu

Mérséklődtek a lakáspiaci árak

A családi házaktól eltérően a lakások esetében a vizsgált nagyvárosok közül több helyen is csökkentek az átlagos négyzetméter árak. A legnagyobb mértékben, azaz 5 százalékkal, a békéscsabai panellakások átlagára esett vissza, de valamivel olcsóbbak lettek az átlagos négyzetméter áraik alapján a kecskeméti panelek, illetve a miskolci és pécsi téglalakások is.

2019 első fél évében a vizsgálatunk alá vett nagyvárosok többségére azonban a drágulás volt a jellemző. A dráguló nagyvárosok közül Szeged emelkedik ki, ahol a panellakások több mint 50 ezer forinttal, a téglalakások pedig 90 ezer forinttal növekedtek négyzetméterenként. Ezen kívül nagy léptékű emelkedés figyelhető meg még a miskolci, pécsi és szombathelyi panellakások esetében is.

Az elmúlt fél évben mindösszesen néhány százalékkal drágultak az átlagos négyzetméter árak a győri, budapesti és debreceni lakáspiacon is. Például a Budapesten eladásra kínált lakások átlagára átlagosan 5-7 százalékkal nőtt. Ugyan négyzetméterenként néhány ezer forinttal, de fél év alatt szintén emelkedtek az átlagárak Békéscsaba, Kecskemét és Szombathely téglaépítésű lakásainak tekintetében is.

Mi drágíthatja meg az ingatlant?

Az ingatlanok értékét jelentősen megnövelheti, ha jól frekventált helyen található, de a vevők számára fontos szempont lehet még a szép kilátás, panoráma is. Éppen ezért ma már egy több emeletes lakótömbben alulról felfelé haladva akár 1-5 százalékkal is magasabb összeget kérhetnek az eladók egy ugyanazon méretű és elrendezésű lakásért.

A tájolás sem elhanyagolható tényező újabban. Korábban a sötét és nyirkos jelzőkkel azonosított északi fekvés kevésbé volt népszerű, ma már a nyári időszakban kellemesen hűvös jellege miatt kedvelik. Az is elképzelhető, hogy az egyre nagyobb nyári hőség miatt a jövőben magasabb lesz a kereslet a naptól védettebb, északi tájolású, mint a világosabb, déli fekvésű lakások iránt.

Mintha nem lenne holnap: tovább drágulnak a lakások

A használt és az új lakások árai is emelkednek idén, 4-6 százalékkal. A GKI indexei ismét rekordot döntöttek.

Az általános derűlátás tovább tart, s semmi jele annak, hogy az ingatlanpiac „egén” rövid távon felhősödés kezdődne – ezt a következtetést vonták le a GKI Gazdaságkutatóban a januári ingatlanpiaci folyamatok láttán. A felmérés alapján a GKI a lakásárak további növekedésére számít a közeljövőben.

Az új és a használt lakások várható áremelkedési ütemét illető várakozások októberhez képest emelkedtek (a használt piacon a következő egy évben 5-6 százalék közötti emelkedés valószínű, de a divatos helyeken 10 százalékot közelítő növekedés sem kizárt).

Az új építésű lakások 4-6 százalékkal drágulhatnak.

Forrás: GKI

Emögött az ingatlanpiaci változást mutató indexek folyamatos emelkedése áll. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 9, míg az országos 11. A fővárosi index csaknem 2 ponttal csökkent, míg az országos 3 ponttal emelkedett az előző (tavaly októberi) felméréshez képest. Mindkét index éves alapon 11-11 ponttal emelkedett. Az országos mutató történelmi csúcsra emelkedett, s a budapesti sem sokkal marad el attól.

A szűkebb, csak a lakásokra vonatkozó indexek (amelyek az ingatlanos cégek mellett a lakosság várakozásait is egy-egy számba sűrítik) a fővárosban és országosan 3 illetve 5 ponttal nőttek október óta. Ez a két mutató is újabb történelmi csúcsra jutott, azaz a felmérés történetében még sosem lehetett ilyen magas indexértékekkel találkozni.

A lakásvásárlásra és építésre vonatkozó lakossági várakozások élénkültek. Tavaly októberhez képest a biztos szándékú háztartások száma (tehát, azok, akik a következő egy évben biztosan elindítanak egy vásárlási vagy építési tranzakciót) 15, a valószínű szándékúaké 3 százalékkal emelkedett. Éves alapon

csaknem megduplázódott a lakástranzakcióra biztosan vagy valószínűleg készülő háztartások száma.

Mindez valószínűleg összefüggésben áll azzal, hogy a kormány novemberben – addigi álláspontja alapján némileg meglepően – úgy döntött, hogy a hónap elején már megkapott építési engedélyek birtokában épülő lakások esetében meghosszabbítják az idén év végén eredetileg megszűnő kedvezményes (5 százalékos) áfa alkalmazhatóságát.

Trükkös lakásáfa-enyhítés

Akinek egy hete megvolt az építési engedélye, annak 2023 végéig kitolódik a kedvezményes áfa. Ez a csúszásban lévő kivitelezések problémáját oldhatja meg, több új lakás emiatt nem épül.

A kormány törvényjavaslatot fog benyújtani a kedvezményes 5 százalékos lakásáfa határidejének megtoldására – közölte reggel Varga Mihály pénzügyminiszter. Eszerint 2023. december 31-ig továbbra is az 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek.

Vagyis amely tervezett fejlesztéseknek már egy hete megvolt az építési engedélyük, azok további öt évig élvezhetik az alacsony áfa előnyeit.

Ezzel a második enyhítéssel a kormány azon tud segíteni, hogy a keresletet kapacitással követni képtelen ágazatban ezrével vannak olyan kivitelezések, amelyek

tetemes csúszás miatt nem lesznek befejezhetők 2019. végéig.

Az eredeti szabály értelmében a kedvezményes áfa hatálya ekkor telt volna le, amely a 27 százalékra visszaugró adó miatt jelentős építőipari visszaesést jelzett előre.

Nemrégiben a kormány azzal állt elő, hogy a jövő év végén szerkezetkész ingatlanokra tette lehetővé az 5 százalékos kulcs átmeneti fenntartását. Ennek kockázatairól itt írtunk.

A mostani – véglegesnek látszó – módosítási javaslattal

aligha lesz több lakás a piacon,

mert a kivitelezők és az új lakást venni készülők is jó ideje azzal számoltak, hogy bő egy év múlva egyik napról a másikra szűnik meg az alacsony áfakulcs.

A legfrissebb statisztikai adat is azt mutatja, hogy a harmadik negyedévben kiadott 8500 építési engedély beleillik a trendbe: egyre kevesebben készülnek építkezést elindítani. Becslések szerint idén nagyjából 20 ezer, jövőre ennél valamivel talán több új lakás épülhet.

Budapesten száguld a lakásár, országosan tágul az olló

Éves alapon 20 százalék feletti mértékben drágultak a lakások a második negyedévben a fővárosban, vidéken viszont az országos átlaggal megegyezően, 16 százalékkal, a községekben „csak” mintegy 12 százalékkal.

Ütemében is gyorsult a lakások éves alapon számított drágulása a második negyedévben, a megelőző három havi 17,8 százalék után 20,2 százalékkal – derül ki a Magyar Nemzeti Bank friss jelentéséből. Az országos átlag 16,2 százalék volt, ami az inflációt beszámítva 12,7 százaléknak felel meg. (Az áremelkedés számításának sajátossága, hogy a lakások árváltozását nem veszi figyelembe a KSH a fogyasztói árakban, mert ezeket a vásárlásokat beruházásként számolja el.)

Ahogyan haladunk lefelé a települések mérte szerint, a növekedés mindenütt jelentős, de

csak Budapesten haladja meg az országos átlagot.

A vidéki városokban ezzel megegyező (16,3 százalék) a drágulás üteme éves összevetésben, a községekben viszont „csak” 11,8 százalék, az inflációval korrigálva ez már 10 százalék alatti reál-árnövekedés.

Nem csak településtípusok szerint, hanem regionálisan is tágul az olló az országon belül. Közép-Dunántúlon a városokban a budapesti drágulást is lepipálva nőttek az árak (21,4 százalék), Dél-Alföldön 18,4 volt a második legmagasabb ütem. A többi régió városaiban 16-17 százalék volt a drágulás, érdekes módon Közép-Magyarországon csak bő 7 százalék.

A következő egy évben várhatóan tovább nőnek a lakásárak, ha bebizonyosodik a GKI Gazdaságkutató ugyancsak mostani prognózisa, ami az ingatlanpiac változatlan fellendülését várja. Ők 2-5 százalékos drágulást valószínűsítenek felmérésük alapján.

Kockázatokat rejt az átmeneti lakásáfa

Nagy fokú kompromisszumot és bizalmat feltételez a 2019 végétől átmeneti időre fenntartott öt százalékos lakásáfa. A megcsúszó kivitelezéseken fog segíteni, de vannak kockázatai a még el nem készült új lakások esetében.

Legfeljebb egy-kétezer, de talán ennél is kevesebb új építésű lakás, családi ház számára nyújt segítséget a kormány azzal, hogy átmeneti időre megtoldja a kedvezményes, 5 százalékos áfa fennmaradását 2019 után.

Jövő év végén lejár az öt évre meghirdetett kedvezményes áfa ideje, ekkortól ismét 27 százalékkal adóznak az új építésű lakóingatlanok. Fő szabály szerint, mert a parlamentnek benyújtott adótörvény-csomagba beillesztettek egy módosítást, amely – a gyakorlat ismeretében – pár hónappal kitolja a kedvezményes áfa érvényesítését 2020-ban.

Azokban az esetekben lesz mód erre, amelyekben 2019 december 31-éig benyújtják a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéséhez szükséges okiratokat, és a lakás legalább szerkezetkész állapotban van. Utóbbi feltétele, hogy – leegyszerűsítve –

kívülről teljes legyen az épület, a nyílászárók is a helyükön legyenek.

Vagyis ez a könnyítés annak a csekély számú építkezésnek segít, amelyek folyamatban vannak (vagy rövidesen – például családi házak – elkezdődnek), de több hónapos csúszásban vannak és nem fejeződnek be 2019-ben.

Ezzel azonban felborul a normál építési folyamat, mert

a nagyjából 60 százalékos készültségi állapotra kell azt mondani, hogy kész van az ingatlan

(utóbbi a feltétele ugyanis annak, hogy a tulajdonjog bejegyezhető legyen). Ez nagy fokú kockázatot rejt magában, erős kompromisszumot és egymás iránti bizalmat feltételez az építő és a majdani tulajdonos között – mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

A megszokott ügymenetben a beruházás elindulásakor a leendő vevő előleget fizet, majd az építés előrehaladása alapján további részlet(ek)et utal át. Vagyis a szerkezetkész pillanatban nagyjából 60 százalék járna a vételárból is. A kedvezményes áfa érvényesítéséhez azonban a teljes árat ki kell fizetni, az építő pedig a tulajdonjog átadását hozza előre. Ez a felek közti bizalom nélkül nem fog menni.

Több rizikója van ennek. Az egyik az, hogy a belső terek kialakításakor nem ritka, hogy apróbb változtatásokra kerül sor a tervekben lévőkhöz képest, például valamilyen hatóság rendelkezése nyomán. Kockázat az is, hogy a finanszírozó bankok változatlanul akkor fizetnek, amikor rendelkezésre áll a hatósági használatba vételi engedély. Ez tehát növeli az építők (és a vevők) pénzügyi kockázatát is.

Ez a megoldás valószínűleg azon vevők esetében válhat gyakorlattá, akik hajlandók nagyobb rizikóba belemenni, és

lényegében a teljes vételárat maguk fedezik,

illetve a jó renoméjű ingatlanfejlesztőknél jöhet szóba – mondta Balla Ákos.

Ugyancsak kockázatot vállalnak a felek azzal, hogy a szorító munkaerőhiány miatt sokszor hónapokat csúszó építkezések ebben az esetben is nehezen kiszámíthatóan késhetnek. Előfordulhat, hogy a szerkezetkész épületről levonulnak a kőművesek, ácsok, de a belső teret kivitelezők előre nem láthatóan mégsem érkeznek meg időre.

Ez esetben a földhivatal – ha hat hónapon belül nincs kész az épület – visszadobja az albetétek létrehozását, és kezdődhet elölről a bejegyzés – hívja fel a figyelmet a szakember. (Ez akár a kedvezményes áfát is érintheti utólag.)

Mindezeket figyelembe véve az valószínűsíthető, hogy

inkább 80-90 százalékos készültség esetén fognak megállapodni

a felek – kalkulál Balla Ákos.

Érdemes azért mindezekhez hozzátenni, hogy nagyon kevés ingatlanról beszélünk. A teljes éves forgalom 4 százaléka, nagyjából ötezer az új építésű lakás, a többi használtak adás-vétele. Ezen belül is az új lakások fele befektetési célú, tehát mostanában mintegy kétezer család a tényleges új lakással gyarapodó évente. Ezek egy része kerülhet abba a helyzetbe, hogy a már megrendelt, részben ki is fizetett lakás, ház építése átcsúszik 2020-ra. Vagyis ez az átmeneti szabály is azon kevés jómódúnak segít, akiknek az egész újlakás-támogatást (jellemzően a csokkal) bevezette a kormány.

Tudja, kik vesznek Magyarországon lakásokat?

A fiatal kínaiak Budapestet kedvelik és ők veszik a legdrágább lakásokat Magyarországon, a németek és a románok vidékre mennek és olcsón vesznek. E három nemzet tagjai teszik ki a külföldi lakásvásárlók bő 40 százalékát. A KSH adataiból az is kiderül, hogy tavaly lassult a lakások drágulása.

Változatlanul keresik a külföldiek a magyarországi lakásokat, de számuk nem kiemelkedő a Központi Statisztikai Hivatal legújabb kiadványának adatai szerint. Tavaly 154 ezer lakást adtak-vettek, ennek 4,8 százalékát, 7371-et külföldiek. Kiemelkedik a német, a kínai és a román vevők aránya: mindhárom országbeliek (a román állampolgárok egy része valószínűsíthetően magyar nemzetiségű) ezernél több lakást vásároltak, összesen 3149-et. Ez a külföldieken belül 42 százalék.

A sorban utánuk következő szlovákiaiak (köztük is akadhatnak bőven magyarok) már csak 700-nál kevesebb lakást vettek. A sort a 115 lakást vásárló vietnamiak zárják.

Az adatokból kitűnik, hogy az egész mezőnyben

a legfiatalabbak a kínaiak: átlagéletkoruk (a szlovákiaiakkal azonosan) 41 év, 91 százalékuk Budapesten vett lakást.

Az átlagosan 42 éves romániaiak ezzel szemben csaknem 80 százalékban vidékre mennek, csakúgy, mint az 55 éves németek, akiknek már csak 16 százaléka választotta a fővárost.

Mivel a Budapestet választó külföldiek elsősorban a belvárost keresik, ennek megfelelően az átlagos lakásárban is a kínaiak vezetik a sort: 41 milliót fizetnek. A vidékre költöző németek és romániaiak 17 és 11 milliót költöttek átlagosan az ingatlanért.

Budapesten a lakásvételek 8,8 százalékát bonyolították külföldi állampolgárok.

Átlagosan 36 millióért, szemben a magyarokkal, akik 23 milliót költöttek egy-egy lakásra.

Tavaly 154 ezer lakást értékesítettek, ami 5,1 százalékos növekedés egy év alatt. Negyedével több új építésű ingatlan kelt el, ami azonban így is csak 6100-at takar. (Sokan valószínűleg idén fognak vásárolni a keresletet csak lassan utolérő kínálat miatt.)

A lakásárak változatlanul emelkednek, de 2017-ben ez némileg lassult, az újak 6, a használtak 5,9 százalékkal drágultak. A tendencia azonban megfordult, a még mindig növekvő igények következtében

az idei első negyedévben az újak már csaknem 9, a használtak kicsivel 8 százalék alatti mértékben kerültek többe

éves összehasonlításban.

A tavaly értékesített lakások összértéke 2200 milliárd forint volt (16 százalékkal több az előző évinél). Csökkent ezen belül a főváros részesedése, aminek oka ugyancsak az új építésűek számának várhatóan jövőre tetőzése, sokan már ezekre várnak vevőként.

Utolsó roham a lakáspiacon: milliós drágulás jön

Hiú reményből bizonyosság lett: nem marad a kedvezményes áfa az új lakásokra 2020-tól, ami az építőipar egy részét maga alá fogja temetni, a piac pedig várhatóan visszatér a 2016 előtti állapotba, az évi 8-10 ezer új lakás szintjére. Az ismét 27 százalékos áfa kisöpri a kereslet zömét. Addig vannak kérdőjelek.

Elhalt a remény, a kormány nem hosszabbítja meg a 2016 elejétől érvényes 5 százalékos kedvezményes áfát a 2019 vége utáni időszakra. Az InfoRádióban ezt bejelentő pénzügyminiszter ezt azzal indokolta, hogy eleve ennyi időre tervezték. Varga Mihály azt is elmondta, hogy nem akarják közpénzből finanszírozni a szerintük 10 százaléknyi külföldi és a befektetői célú lakásvásárlásokat.

Valóban, a Magyar Nemzeti Bank tavasszal közzétett jelentése szerint 40 százalék a nem saját célra vett lakások aránya. Ezt mutatja az ábra is.

Forrás: MNB

Az egyik jelentős cég, a Balla Ingatlan vezetője, Balla Ákos a Független Hírügynökségnek elmondta, hogy az ő adataik szerint ennél is magasabb ez az arány:

minden második új lakást befektetési céllal vásárolnak.

Ami érthető is, ha az elenyésző banki betéti kamatokat, lakáscélú kölcsönök kamatait és a lakbéreket összevetjük, azt látjuk, hogy jelenleg az egyik legjövedelmezőbb beruházás ma kiadásra venni ingatlant.

Az ábra azt mutatja meg, hogyan változott a fővárosi átlagár és fajlagos ár a kedvezményes áfa bevezetése után. A drágulás viszonylag kismértékű volt, de a négyzetméterenkénti átlagár is feljebb ment. Azon lakásokat mérték meg akkoriban, amelyek mindkét hónapban eladók voltak. Azt tapasztalták, hogy az átlagár növekedését mintegy 17 százaléknyi áfa-csökkentés kísérte.

Forrás: Eltinga

Az ingatlanszakma folyamatosan győzködte a kormányt, hogy hosszabbodjék meg a kedvezményes áfa, netán maradjon így. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) nemrégiben készült értékelése szerint a kedvezményes áfa megszűnése önmagában 22 százalékkal növelheti az új lakások árát 2020-tól. Az áfakulcs megemelésének hatására közel 40 milliárd forinttal kevesebb adóbevétel folyna be a költségvetésbe 2019-2022 között, mint amennyi bevétel lenne az 5 százalékos kulccsal.

Az IFK szerint az átadott lakások tavalyi 15 ezer körüli száma 44 százalékkal több, mint egy évvel korábban, de még meg sem közelíti a kívánatosnak tartott évi 40 ezres mennyiséget. A 2008-ban kezdődött gazdasági válság miatti építőipari visszaesés nyomán csupán Budapestről jelenleg becsléseik szerint 30-35 ezer új lakás hiányzik, amely az árak és az albérleti díjak jelentős emelkedéséhez vezetett. Az elemzők piaci becslései szerint azonban idén ideális esetben is csak 25 ezer körüli új lakás átadása lehetséges országosan – írta az IFK.

Az elmúlt évek országos folyamatát a következő ábra szemlélteti:

Forrás: KSH

A KSH májusi adataiból kiderül, hogy 2018  első negyedévében 3394 új lakás épült, 65 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 9850 volt, 3,4 százalékkal több, mint 2017 első negyedévében. Budapesten háromszorosára nőtt az épített lakások száma, a városokban és a községekben is dinamikus volt a növekedés. A kiadott új építési engedélyek (bejelentések) alapján 3,0 százalékkal több, összesen 2965 lakóépület építését tervezik.

A kétféle adat azt mutatja, hogy az ingatlanfejlesztők – noha Balla Ákos szavaival “gyerekesen reménykedtek” az áfa-meghosszabbításban – lényegében már tavaly év vége felé leálltak az új fejlesztések előkészítésével. Májusban arról írtunk, hogy a bizonytalanság közepette márciusban az új szerződésekből és a teljes szerződésállományból az látszott, a beruházók igyekeznek befejezni a már elvállalt munkákat és az újakkal óvatosabban bánnak.

Az épülő, tervezett és befejezett budapesti lakások számát mutatja az Eltinga grafikonja:

Forrás: Eltinga

Az árak vágtatását mindenki megtapasztalhatta, az MNB májusban már arra a következtetésre jutott, hogy idén tovább drágulnak a lakások, de Budapesten már elérték a telítettségi árszintet.

Jelentősek a késések az új építésű lakások átadásában,

elsősorban a fővárosban, és főként a hiányzó munkaerő miatt.

Az MNB tavaszi jelentése szerint tavaly 13,8 százalék volt az átlagos drágulás (2016-ban 15,4), és még idén is 13,9 százalékkal számolnak. Az árolló az elmúlt években egyre tágult a vidéki és a fővárosi piac között, mert Budapesten az elmúlt három évben 26,8, majd 23,6, tavaly 13,3 százalékkal nőttek az árak.

Az Eltinga Budapesti Lakásriportjában az olvasható, hogy 2017-18-ban az eladó lakások 17 százalékkal drágultak.

A Balla Ingatlan adatai szerint ma már 600 ezer forint négyzetméterár alatt nem lehet rentábilisan kivitelezni, illetve csak a minőség rovására (a közelmúltban is volt mintegy 3,5 százalékos kivitelezői drágulás). Ez a szám a megemelkedő áfával elérné a 700 ezret,

amit Budapesten is csak a tágabban vett belső városmag bír el,

a vidékről pedig szinte beszélni se érdemes. Debrecennek, Kecskemétnek és Győrnek van fejlesztői értelemben saját lakáspiaca, ezeken kívül már eddig is a saját építés (például a klasszikus kaláka) volt inkább jellemző.

Az Eltinga idén 5950, jövőre 11400 lakás átadását várja, és még 2020-ban (tehát a 27 százalékos áfa visszatérte után) is számolnak ezer eladható lakóingatlannal.

A budapesti lakásátadások becsült alakulását szemlélteti a grafikon:

Forrás: Eltinga

Látható, hogy a végső roham az utolsó negyedévben várható. Akinek addig nem sikerül megvennie, az belecsúszik a 27 százalékos áfába. (Nyilván sokan fognak azzal próbálkozni, hogy – legalábbis papíron – előre hozzák az adásvételt.)

A jövőt inkább találgatják az érintettek. Abban nincs vita, hogy a 22 százalékpontnyi drágulás akkora lenne, hogy

alig maradna fizetőképes kereslet.

Már csak azért is, mert a kivitelezők a 2016 elején leszállított áfa nagy részét lenyelték – mondta hangsúlyozottan saját véleményeként a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. Mehrli Péter úgy véli, hogy – különösen a jellemző építési csúszások miatt – lesznek olyan lakások, amelyeket nem tudnak eladni 2019 végéig. (Az Eltinga a tavasszal úgy találta, hogy 6100 lakásnál legalább 1-2 negyedév a késés, de csaknem 3 ezer már több, mint egy évvel van túl a határidőn.) Márpedig üresen nem marad lakás, ami az árak csökkenéséhez vezet – mondta Mehrli Péter.

Balla Ákos ezzel szemben úgy becsüli, hogy – mivel új fejlesztések már jó ideje nem indultak – a futó beruházásokat képesek lesznek befejezni. Társasház esetében átlagosan 20-22 hónap az építési idő, a szerkezetkész vagy ahhoz közeli épületek elkészülhetnek 2019 végéig.

Utána viszont rengeteg cég fog eltűnni a piacról – és persze ez magával rántja az építési kiskereskedelmet, valamint az építőanyag-gyártókat is.

Főleg a kisebb tőkeerejű kivitelezőkre vár sanyarú sors – mondta Mehrli Péter.

Kedvező fejlemény várható viszont azzal, hogy a most feszítő munkaerőhiány akár el is tűnhet. Mert ember ugyan nem lesz több, de a feladat igen. Balla Ákos erősen ironizálva úgy fogalmaz, hogy

“a kormány hála istennek nem fejlesztette a szakképzést”,

ezért nem kell ezerszámra elküldeni jó szakembereket a piac összeesése után.

Mert abban nincs vita, hogy ez fog történni. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és a Balla Ingatlan tulajdonosa is úgy látja, hogy a piac visszaesik az évi 8-10 ezer új lakás mennyiségére, vagyis a 2013-15-ös időkére.

Arról semmit se tudni, hogy a kormány utána mit tervez Varga Mihály nyilatkozatából annyi derült ki, hogy talán a CSOK-ot tervezik fejleszteni, de az még nem világos, hogyan tudnák pótolni a magasabb áfával eltűnő keresletet. Mert ez a kedvezmény kezdettől fogva a magas jövedelműeknek volt jó, a fiatal családoknak alig – mondta Balla Ákos. Amit egyébként eddig is láttunk, például azt, hogy a drágulás el is vitte a CSOK jelentős részét, főleg Budapesten.

Addig is

tartogathat meglepetéseket a következő másfél év.

Új beruházások híján a fokozatosan kifutó kínálat fog összetalálkozni a még növekvő kereslettel (Balla Ákos szerint reális a pénzügyminiszter biztatása, hogy aki teheti, még gyorsan vágjon bele lakás keresésébe-építtetésébe). Ez a tiszta piaci logika alapján további áremelkedést sejttet, de vannak ezt fékező körülmények is.

Arról már a FüHü is írt, hogy a forint megdőlése következtében elkezdtek emelkedni a lakáskölcsön-törlesztések. Ezek ugyan fokozatosan lépnek be a már futó szerződésekbe (attól függően, hogy milyen kamatperiódust választott az ügyfél: egy éven belülit, vagy három, öt évest, netán ennél is hosszabbat), de az új kölcsönöket már fél-egy százalékponttal többért kínálják a bankok. Ez pedig többeket visszarettenthet lakásvásárlástól.

Látható az is – mondta Balla Ákos -, hogy eddig is a kisebb, 40-50 négyzetméteres lakásokat vitték nagy számban, a nagyok könnyen beragadnak, ahogyan a rosszabb minőségűek és a nem annyira kedvelt helyen lévők is. Márpedig egy 100 négyzetméteres (550 ezer forint körüli egységárú) lakás esetében a sokak által becsült 10 százalékos drágulás öt és félmillió forint. Balla Ákos szerint kérdés, hogy elbírja-e ezt a piac.

Ingatlanpiac: Budapest a top 10-ben

Az ötödik legnagyobb áremelkedést mérték Budapesten az egész Földön. A legnagyobb drágulás Berlinben volt, Budapest több német nagyvárost és Hong-Kongot is lekörözte. London és New York „a fasorban sincs”.

Az utolsó negyedéves árak összevetésében 2016 és 2017 között Budapesten mérték az ötödik legnagyobb ingatlandrágulást, 15,5 százalékot – derül ki a statista.com összefoglalójából. A Frank Knight ingatlanos cég globális összehasonlítása szerint Berlin drágult leginkább, 20,5 százalékkal, ami beleillik az eddigi tendenciába: 2004-től 120 százalékkal emelkedtek az árak.

Az izlandi főváros, Reykjavík felvirágzásának egyik oka az élénk turizmus, továbbá az, hogy a 2008-as pénzügyi összeomlás nyomán sok befektető elhagyta az országot. Emiatt mostanra hiány alakult ki az ingatlanok körében.

Forrás: statista.com

Hasonló a magyarázata a magyar, és ezen belül elsősorban a budapesti drágulásnak. Az ország középső (és észak-nyugati) régiójában kiugró béremelkedések, valamint a kormány ösztönző intézkedéseinek (például a CSOK-nak) eredményeképpen nagy számú vevő kezdte keresni a lakásokat, amelyekkel a korábbi években évi tízezer alá zuhant újlakás-kínálata nem tudott lépést tartani. Az egyensúlyi állapot beálltáig jelentős drágulás zajlik még most is.

Amint arról nemrégiben írtunk, idén (országosan) a Duna House szerint akár 20 százalékkal is növekedhet a magyar ingatlanpiac, a február-márciusban regisztrált ügyletek száma 2008 óta a legnagyobb volt. Ez húzza magával az árakat,

a legkiugróbb növekedés Budapesten a 600 ezer forint feletti négyzetméter-árú kategóriában történt,

Budán 12, Pesten 10 százalékkal több ügyletet jegyeztek fel februárban, mint egy évvel korábban. Ezzel szemben az olcsóbb lakások körében éppenséggel visszaesett a kereslet.

A globális rangsorban olyan gazdag nagyvárosok, mint New York és London, messze lemaradtak a 2016-17-es időszakban: az amerikai metropolis 61-ik lett 5,6 százalék, a brit főváros a 101-ik 2 százalék drágulással.

A CSOK-osok Budapesten jártak a legrosszabbul

A használt lakás árának kevesebb, mint tíz százalékát, az újénak harmadát fedezte 2017 végén a legmagasabb összegű CSOK Budapesten. Vidéken valamivel jobb a helyzet, de a támogatás ott is elúszott az óriási áremelkedésen.

A családi otthonteremtési kedvezmény hatására annyit drágultak a lakások, hogy ez elvitte az egy vagy két gyerek után felvehető támogatást – írtuk néhány nappal ezelőtt. Számszerűen ez azt jelenti, hogy egy 60 négyzetméteres használt lakás ára 1,9 millióval, új építésűként 2,3 millióval drágult (ráadásul eközben az áfa 27-ről 5 százalékra esett, ami 3,3 milliót eredményezett volna). Budapesten és a nagyobb településeken pedig az átlagnál is nagyobb volt az áremelkedés.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. most részletesebb számítást készített, területi bontásban vizsgálva a CSOK 2015 közepi bevezetése óta 2017 végéig bekövetkezett hatalmas ingatlanár-emelkedés hatását.

Ez igazolta azt a tapasztalatot, hogy a fővárosi lakásdrágulás okozta a legnagyobb veszteséget a családoknak. A használt lakások esetében egy átlagos, 60 négyzetméteres hajlékra három gyerekre felvehető CSOK több, mint háromszorosával, 7,2 millió forinttal nőtt az ár, vagyis a maximális támogatás összege

kevesebb, mint tíz százalékát fedezi az átlag budapesti lakás megvételének.

Megyeszékhelyen az arány 18 százalék, az összes város átlagában 25, községekben 37 százalék.

Csak az összegek változnak, az arányok alig az új lakások esetében. Itt fontos különbség, hogy a 10+10 milliós kedvezmény (10 millió támogatás és 10 millió kedvezményes hitel) csak új építésű ingatlanra kapható (3 meglévő vagy beígért gyerek után).

Budapesten a maximális CSOK kétharmadát elvitte az áremelkedés. A veszteség megyeszékhelyen 34, városokban-községekben több, mint 20 százalék. Vagyis a fővárosban az ingatlan árának egyharmadát adta a támogatás, a többi településen átlagosan a felét valamivel meghaladóan.

A kutatók megjegyzik, hogy az extra-CSOK-kal 2015-ben 25 négyzetméterrel lehetett megtoldani az új ingatlan méretét, tavaly év végén már csak 15-tel. Vagyis két éve még mindhárom gyerek számára elfogadható méretű szobát lehetett venni a kiemelt támogatásból, most már csak kettőnek.

FRISS HÍREK

Soros nyitot...

Vereséggel a...

tévhitek fogságában

Utat keres a...

Orosz támasz...

A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.

A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.

A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.

Ide kattintva megtalálod bankszámlaszámunkat!

NÉPSZERŰ HÍREK