Kezdőlap Címkék új lakás

Címke: új lakás

Budapesten tetőzhetnek a lakásárak

Idén tovább drágulnak a lakások, de Budapesten már elérték a telítettségi árszintet. Jelentősek a késések az új építésű lakások átadásában, elsősorban a fővárosban, és főként a hiányzó munkaerő miatt.

Az elmúlt évek árrobbanása még nem fejeződött be az országban a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss jelentése szerint. Tavaly 13,8 százalék volt az átlagos drágulás (2016-ban 15,4-gyel), és még idén is 13,9 százalékkal számol a jegybank.

Az árolló az elmúlt években egyre tágult a vidéki és a fővárosi piac között, mert Budapesten az elmúlt három évben 26,8, majd 23,6, tavaly 13,3 százalékkal nőttek az árak.

Utóbbi érték arra vall, hogy a drágulás üteme a fővárosban mérséklődhet, az MNB szerint országos „túlfűtöttség” még nincs, Budapesten azonban az árak elérték ezt a szintet. Vagyis

rövidesen elérhetik a felső határt a már amúgy is sokak számára megfizethetetlen árak.

A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterárait mutatja az ábra, amelyen látható, hogy idén még a garzonokért is jóval 700 ezer forint felett kérnek.

Forrás: MNB

Az áraknak is szerepük lehet abban, hogy – a növekvő és kedvezően alakuló kamatú hitelek ellenére – messze van az ország attól, hogy az éves újlakás-építés elérje azt a kívánatos számot (legalább 30 ezer), amely az egészségesnek tekintett állománymegújulást lehetővé teszi. Tavaly kevesebb, mint 15 ezer, előtte 10, illetve 7 és félezer lakást adtak át az országban. Ezen belül Budapesten tavaly csak 2800 új lakást vettek át a tulajdonosok, idén már csaknem 9 ezret várnak, és még jövőre is lehet 10 ezer. A tetőzés a fővárosban az árak mellett a mennyiségben is 2018-19-ben következhet be.

Az új építésű lakások (budapesti) vevőinek szándékát érzékelteti az ábra. Jól látható a befektetési cél markáns részaránya. Ez is azt támasztja alá, hogy új lakást venni igen nagy részben a vagyonosok „bulija”.

Forrás: MNB

A tetőzés másik magyarázata az, hogy az öt évre meghirdetett kedvezményes (5 százalékos) áfa az új lakásokra 2019 végén letelik, és egyelőre ígéret sincs a meghosszabbításra. Ennek következtében a 2020-tól kezdődő időszakra lényegében már tavaly leálltak az építési előkészületek.

A piac másik gondja a munkaerőhiány, amely elérte a 40 ezer főt. Ennek következtében növekszik a csúszás az építések befejezésében. Budapesten a lakásoknak csak 36 százalékánál tudják tartani a határidőt, csaknem 26 százalék esetében fél évnél is többet késnek az átadással. Nem csoda tehát, hogy a tervezett lakásépítéseknek csak 46 százaléka készül el mostanság.

Csok: a kevés jómódú jár igazán jól

Bár már 65 ezer körül jár a befogadott csok-igénylések száma, a valóban komoly segítséggel, a 10+10 milliós támogatásból mindössze 11 ezer új lakás épült. A pénz eddig jórészt a használt lakásokban csapódott le, ami nem hoz növekedést a gazdaságban. A számok is azt igazolják, hogy a 10+10 milliós támogatás a kevés több gyerekes jómódú kiváltsága.

Nem tipikus csok-család (illusztráció)

Impozáns adatokról számolt be a Nemzetgazdasági Minisztérium a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) eddigi eredményeit taglalva. Eszerint a csok bevezetése (2015) óta november végéig 63 500 igénylést fogadtak be a bankok – az év végéig ez alighanem elérheti a 65 ezret. E szerződések értéke 177 milliárd forint. Nem szűkmarkúskodik a kormány,

idén 211 milliárdot, jövőre már 236 milliárdot szán a csok finanszírozására.

Az „alap-csok” keretében 2,5 millió forint vehető fel használt lakás megszerzésére, ami a jelenlegi négyzetméterárakon nem eget verő összeg. A számok is azt tükrözik, hogy a fedelet váltók – nyilván inkább anyagi kényszerből – többségükben a használt lakásokat keresték eddig is. Két éve 84 százalék volt a használt lakásra pénzt igénylők aránya, 2016-17-ben is kétharmad.

Persze ehhez hozzátartozik, hogy az új társasházi lakások építése a jellemzően két év átfutási idő miatt csak mostanában kezd befejeződni, eddig jobbára családi házak, legfeljebb ikerházak készültek el. Akinek tehát sürgős volt – és látta, hogy nincs esélye a ma már akár 600-700 ezres négyzetméter-árú új lakásra, illetve az emelt összegű csokra -, az használtat vett.

Az NGM sikerként hirdeti, hogy a támogatás 68 százalékát ma már új építésű ingatlanra használják fel, vagyis fokozatosan növekszik a gazdaságot valóban serkentő új lakások iránti kereslet aránya. Ha azonban a használtak 2015-ös 84, illetve a 2016-17-es 66 százalékos arányát 70 százaléknak vesszük, akkor mindjárt kiderül, hogy eddig

körülbelül 45 ezer használt lakást tudtak venni

az ehhez korántsem olyan bőkezű csok segítségével.

Azt az NGM is elismeri, hogy a 10+10 milliós csok 2016. januári bevezetése óta regisztrált 53 190 csok-igénylésből mindössze 10 794-ben három vagy több gyereket nevelő vagy vállaló családok igényeltek támogatást új építésű lakás vásárlása vagy építése után november végéig.

Ehhez hozzáadva az ingatlanos szakmán belüli számítást (10-12 ezer új ingatlan kivitelezése zajlik jelenleg), máris kiderül, hogy 25 ezer körüli lesz azon családok száma, amelyek a tényleg nagy segítséget nyújtó sokmilliós támogatásban részesülhetnek. Vagyis a magas jövedelemből több gyereket nevelő-vállaló párok,

legfeljebb a szűkös két felső jövedelmi tized tagjai.

Pedig most már a kamatokkal sincs akkora probléma, mint nem is olyan régen. A Bankmonitor friss kimutatása szerint egy tízmilliós, 20 év futamidejű, 5 évre rögzített kamatozású kölcsönt tavaly januárban 5,7 százalékra adtak, kevesebb, mint egy év elteltével 3,58 százalékra lehet hozzájutni.

A csok eddig is legalábbis felemás sikerének is véget vethet, hogy semmi hír arról, mi lesz az új lakóingatlanok kedvezményes, 5 százalékos áfájának sorsa. Sokatmondóan nagy a csönd a kormányban, meghosszabbítják-e a 2019 végén lejáró ideiglenes időt, vagy 2020 elején egy csapásra visszaugrik az adó a 27 százalékos általános mértékre. Ebben az esetben szinte megfizethetetlenül drágák lesznek a jövedelmeket már most is próbára tevő lakások. Ahogyan erről nemrégiben írtunk, 2019 utáni befejezéssel lényegében nincsenek elkezdett építkezések, a kereslet visszazuhanhat a négy-öt évvel ezelőtti mélypontra, évi 7-8 ezer új lakásra.

Megtorpan a lakáspiac?

Egyre több lakás épül: az év első kilenc hónapjában 52 százalékkal több, mint 2016-ban, de a kiadott építési engedélyekből már az is látszik, hogy lelassult a növekedés a lakáspiacon. Az árak növekedése tovább tart, de növekszik a bizonytalanság a költségek emelkedése és az 5 százalékos áfa eltűnése miatt.

Másfélszer annyi (52 százalékkal több, 7981) új lakást adtak át az országban az év első kilenc hónapjában, mint egy évvel korábban – derül ki a KSH adatsorából. Feltűnőek a növekedési arányok: Budapesten a legkisebb (17,6 százalék), a településméret csökkenésével párhuzamosan egyre nagyobb az új lakások számának százalékos emelkedése. A közepes méretű városokban 82, a községekben is 73 százalék az index. Ez azt mutatja, hogy

élénkül a nagyvárosokon kívüli Magyarország építési kedve is.

Ehhez azért érdemes hozzátenni, hogy a legkisebb méretű községekben (ezekből van a legtöbb az országban) szeptember végéig mindösszesen 1466 lakás épült.

A kiadott engedélyekből az első kilenc hónapban 32,6 százalékkal volt több, mint 2016 azonos időszakában. A most tervezett lakások száma 10 203, ami már csak 11 százalék gyarapodás. Ez arra utal, hogy a fejlesztők behúzták a kézi féket. Ennek oka a költségek (köztük a munkabérek) növekedése mellett az, hogy még senki se tudja, mi lesz a jelenlegi kedvezményes áfa sorsa. A megszavazott törvény értelmében

2019 végén visszaáll a 27 százalékos általános kulcs,

ami kigazdálkodhatatlan árnövekményt okozna. A lassulás harmadik oka a változatlan tartó áremelkedés: az első fél évben átlagosan 8,2 százalék volt a drágulás, és az adatok arról tanúskodnak, hogy – a minőségi összetevőket is beszámítva az árakba – a piac elmozdult a használt ingatlanok irányába.

A rengeteg építés alatt álló lakás ezután fog fokról fokra növekvő mértékben piacra kerülni. A legnagyobb kérdés most az, hogy a halmozódó kapacitások tetőzése és a vásárlói érdeklődés zenitje találkozik-e egymással.

A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.

A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.

A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.

Ide kattintva megtalálod bankszámlaszámunkat!