Soha ilyen kevés ház és lakás nem volt a piacon szeptemberben az Egyesült Államok történetében: az árak mennek felfelé, a jelzálog kölcsönök kamatlába szintén.
13 éves mélyponton az ingatlanok eladása – írja a CNN gazdasági rovata, megállapítva, hogy a perspektívák sem rózsásak. A jelzálog kölcsönök kamatlába közelíti a 8%-ot, és még tovább mehet felfelé.
Mennyiért lehet hozzájutni egy 30 éves fix kamatlábas jelzálog kölcsönhöz jelenleg az Egyesült Államokban? Átlagosan 7,63% a kamatláb. Milyen havi törlesztést jelent ez? 2528 dollárt! Tegyük hozzá, hogy a beugró a kölcsön 20%-a – közölte az ICE Mortgage Technology.
Ez 91%-os emelkedést jelent a két évvel ezelőtti állapotokhoz képest amikor az átlagos törlesztés “még csak 1204 dollár volt havonta.”
A probléma az, hogy az alacsony kamatok idején nagyon felmentek az árak: ”az átlagos otthon ma az Egyesült Államok medián jövedelmének a hatszorosába kerül” – mondja az ICE Mortgage Technology kutatási igazgató helyettese. Andy Walden rámutat arra, hogy nem is oly rég még csak háromszoros volt a szorzó. Ahhoz, hogy újra ez legyen a helyzet 37%-os árcsökkenésre lenne szükség az ingatlan piacon, és a jelzálog kamatlábnak legkedvesebb 4%-kal kellene kisebbnek lennie. Vagy pedig 60%-kal nőnie kellene az átlag amerikaiak jövedelmének. Egyik sem túlságosan valószínű a közeli jövőben.
Messze még a 2%-os inflációs cél
Minthogy a Federal Reserve Boardnak ez az elképzelése az inflációról, ezért a kamatlábak tartósan magasan maradnak. A kamatláb attól függ, hogy az USA gazdasága milyen eredményeket produkál: mekkora a növekedés? Milyen magas az infláció? A jelzálog követi a Federal Reserve Board kamatlábát. A költségvetési hiány, és a Biden kormányzat költekezése ugyancsak a szigorítás irányában hat.
Emiatt a jelzálog kamatlába felmehet a lélektani határ, a 8% fölé is – jósolják a szakértők, akiket a CNN gazdasági rovata megkérdezett. Mi lesz ennek a következménye?
Már annyira nehéz a helyzet, hogy a 8%-os jelzálog kamatláb nemigen ronthat rajta – véli a szakértők többsége. Már augusztusban is az volt a helyzet, hogyha egy átlagos vásárló jelzálog hitelt vett fel 10%-os befizetéssel, akkor az átlag jövedelem 40%-át kellett a törlesztésre fordítania noha a bankok általában ragaszkodnak ahhoz, hogy a törlesztés nem lehet magasabb mint a rendszeres havi jövedelem 30%-a. Ahhoz, hogy valaki teljesítse ezt a 30%-os elvárást 107 ezer dolláros éves jövedelemre lenne szüksége. Csakhogy az USA medián jövedelem tavaly 74580 dollár volt egy évben.
Vagyis átlagjövedelemből jóformán lehetetlen átlagos házat vagy lakást szerezni jelenleg az Egyesült Államokban. Ha 8% fölé megy a jelzálog kamatlába akkor már 114 ezer dolláros éves fizetés kell majd ahhoz, hogy a havi törlesztés 30% alatt maradjon – vázolja fel a meglehetősen vigasztalan ingatlan piaci jövőt a CNN gazdasági rovata.
Az ingatlanpiaci árak hosszú évek óta tartó dráguló tendenciájának ugyan egy időre vége, de a feltornázott árak továbbra is toronymagasan állnak. Már a tavalyi évben elkezdett mérséklődni az áremelkedés, mely idővel stagnálásba vagy éppen kis mértékű csökkenésbe csapott át, de árzuhanásról a mai napig nem beszélhetünk.
Eddig úgy tűnik, hogy még a koronavírus sem tudja olcsóbbá tenni a hazai ingatlanpiacot.
A családi házak piaca lelassult
Valamennyi településen országszerte idén csak stagnálást figyelhettünk meg. Így van ez a debreceni, kecskeméti és nyíregyházi házak esetében is.
Debrecenben és Kecskeméten 2020-ban végig 360 ezer Ft/m² körül, Nyíregyházán pedig 230 ezer Ft/m² körül mozogtak a családi házak átlagárai.
Az Ingatlannet.hu által vizsgált megyeszékhelyek közül Szeged, Eger és Miskolc eladói házai ugyan drágultak még az idén, de csak kis lépésekkel – átlagosan 5-10 százalékkal – haladtak előre. Ennek eredményeképpen májusban a szegedi házakat 360 ezer Ft/m²-es, az egrieket 300 ezer Ft/m²-es, a miskolciakat pedig 230 ezer Ft/m²-es átlagáron kínálták eladásra.
Hazánk megyeszékhelyeinek családi házai közül voltak olyanok is, melyek januárról májusra olcsóbbá váltak. Ilyen például Budapest és Pécs.
A fővárosban 550 ezer Ft/m²-ről 540 ezer Ft/m²-re, Pécsen pedig 280 ezer Ft/m²-ről 270 ezer Ft/m²-re csökkent a házak átlagos négyzetméter ára az elmúlt öt hónapban.
ingatlannet.hu
A lakáspiaci árak is csak stagnálnak
A családi házakhoz képest a téglalakások még jobban behúzták a kéziféket árváltozás szempontjából. A vizsgált megyeszékhelyek között nem volt olyan, melynek téglalakásai májusban alacsonyabb átlagáron kerültek volna eladásra mint januárban. Tehát úgy tűnik, hogy a lakáspiacra sem volt eddig nagy hatással a koronavírus.
Az elemzés alapján drágulók között is csak ketten voltak. Budapesten négyzetméterenként átlagosan 20 ezer forinttal többet, tehát 840 ezer forintot kellett fizetni a téglalakások egyetlen négyzetméteréért. A fővároshoz hasonlóan Eger eladó lakásainak téglaépítéses típusai is dráguló fázisban voltak még, négyzetméterenként 30 ezer forinttal, 530 ezer Ft/m²-re emelkedett az átlagáruk.
Azonban a legtöbb helyen idén már csak stagnáltak az lakáspiaci árak. Debrecen, Kecskemét és Nyíregyháza mellett Szeged, Pécs és Miskolc lakáspiaci árai is megragadtak egy szinten. Pontosabban: Debrecenben a téglalakások 2020-as átlagára 540 ezer Ft/m², Kecskeméten és Szegeden 480 ezer Ft/m², Pécsen 410 ezer Ft/m², Nyíregyházán és Miskolcon pedig 330-340 ezer Ft/m² körül alakult.
ingatlannet.hu
Ahol biztosan nem fognak csökkenni az árak
Van az ingatlanpiacnak egy szegmense, ahol idén nyáron nagy valószínűséggel nem lesznek olcsóbbak az ingatlanok. Ezek pedig nem mások, mint a nyaralók, illetve az üdülőhelyek.
A korábban nagy népszerűségnek örvendő nyaralók, hétvégi házak most újra felkapottak lettek. A koronavírus lecsengése után, a karanténból kiszabadulva az emberek számára vonzónak tűnik a zöld övezet. Ennek köszönhetően meg is nőtt a kereslet a ritkán lakott területeken, szemben a főváros belső kerületeivel. Így a vidéki településeken és az olyan nyaraló övezetekben, mint a Balaton partja vagy a Velencei-tó, nem várható drasztikus áresés a közeljövőben.
Közeledik az év vége, aktuálisak lesznek lassan az év végi elemzések. Ha pedig van olyan terület, amelyik igazán élénken pezsgett és sok változást hozott 2019-ben is, az minden bizonnyal az ingatlanpiac.
Erősebbé vált a vevők alkupozíciója
A legnagyobb változások és mozgások évek óta a Belvárosban voltak. A Central Home szakértője, Ben-Ezra Orran szerint a korábbi előrejelzéseik pontosak voltak, nem hozott meglepetést az idei év.
Számunkra nem hozott nagy meglepetéseket az idei év – mondja Ben-Ezra Orran Budapest belvárosának legnagyobb és legerősebb ingatlanközvetítő hálózatának a Central Home Ingatlanközvetítő ügyvezetője – Az év elején azt prognosztizáltuk, hogy ebben az évben csökken az eddig látott hatalmas áremelkedések üteme, és 2019 inkább a korrekció éve lesz. A korrekció jelenlegi szintjéhez és mértékéhez nyilván hozzájárultak az állam által támogatott folyamatok, a GDP növekedése is. Pontosan úgy történt, ahogy előre lehetett látni: a külföldi befektetők számára kevésbé volt vonzó a magyar befektetési piac, új desztinációk léptek színre, így bizonyos külföldi vevőcsoportok száma megcsappant, így lehet mondani példaként, hogy az előző éveknél kevesebb kínai vevő érkezett, akik eddig dominánsak voltak a budapesti ingatlanpiacon. Erősödött viszont a vietnami vevőcsoport, a mi tapasztalataink szerint legalább háromszorosan nagyobb létszámban jelentek meg.
A Central Home szakértője úgy látja, hogy a magyar befektetők szerepe a vártnak megfelelően tovább nőtt a belvárosi területeken, tehát ahogy a külföldi vásárlói csoport aránya csökkent, egyre inkább előtérbe kerülnek a magyar vevők, viszont ők inkább várakozó álláspontra helyezkedtek, kicsit kivárnak a vásárlással, hiszen őket nem sürgeti az idő. Egy piaci korrekciónak mindig természetes, velejáró jellemzője, hogy a vásárlók a megfelelő ingatlanárakra várnak.
Ez a jelenség tökéletesen megmagyarázza azt is, hogy a piac dinamikáját 2019-ben már egyáltalán nem a hirdetett ingatlanok ára határozza meg. Amíg az elmúlt 3-4 évben inkább az eladók tudtak diktálni, jelenleg a vevők alkupozíciója lényegesen erősebbé vált, így tulajdonképpen egyre nehezebb az ingatlanok reális értékét megállapítani.
A befektetők felújítanak, a kiadó ingatlankínálat nőtt
A befektetőknek még mindig a felújítandó lakások a fő profiljuk, majd azok további, profitot termelő eladása. A külföldi vásárlókat tömörítő vevői és befektetőcsoportok inkább az Airbnb, szűk belvárosban levő ingatlanjait célozták.
A 2019-es év során a várakozások szerint a kiadó ingatlankínálat sokkal nagyobb lett, az előző évek felújításainak, befektetéseinek köszönhetően, így a bérlők számára is jóval kedvezőbb lehetőségek nyíltak. Mivel a budapesti Airbnb-hullám egy kicsit apadni tűnik, sok befektető döntött úgy, hogy a kisebb hozam már nem éri meg ezen a piacon a több befektetendő munkát, így lakásaikkal inkább a hosszú távú kiadási piachoz csatlakoztak, amely ily módon a kínálat bővülését eredményezte.
Ha a bérbeadási piacot vesszük szemügyre, az első, amit tapasztalhatunk, hogy a lakások árának növekedésével a bérlők fizetőképessége nem emelkedett arányosan, viszont mivel a bérleti piacon az ingatlanok kínálata megnőtt, a bérleti díjakat sem tudták a lakástulajdonosok az elvárásaik szerint emelni. Sokan tapasztalhatták, hogy azokat a lakásokat, amelyeket tavaly és előtte könnyedén lehetett kiadni, azonos bérleti díjjal már jóval nehezebb volt idén.
2019-ben nagyon sok újépítésű projekt és lakás átadására került sor Budapesten, ennek a hatásai viszont kevésbé voltak érezhetőek a belvárosban – elemzi Ben-Ezra Orran. Nem tapasztaltunk az idei évben számottevő központtól való távozási folyamatot a belvárosban (például, hogy a belvárosi lakosok nagyobb számban értékesítik ingatlanjukat, hogy magasabb színvonalú lakásba költözhessenek), se azt a szándékot, hogy a belvárosban vásároljanak. A tranzakciószám csökkenését inkább a magas árak okozták.
2020-ban a Central Home elemzései szerint további korrekció várható, de a belvárosi ingatlan, mint befektetési forma, továbbra is kedvezőbb pozícióban lesz más alternatívákhoz képest.
A használt és az új lakások árai is emelkednek idén, 4-6 százalékkal. A GKI indexei ismét rekordot döntöttek.
Az általános derűlátás tovább tart, s semmi jele annak, hogy az ingatlanpiac „egén” rövid távon felhősödés kezdődne – ezt a következtetést vonták le a GKI Gazdaságkutatóban a januári ingatlanpiaci folyamatok láttán. A felmérés alapján a GKI a lakásárak további növekedésére számít a közeljövőben.
Az új és a használt lakások várható áremelkedési ütemét illető várakozások októberhez képest emelkedtek (a használt piacon a következő egy évben 5-6 százalék közötti emelkedés valószínű, de a divatos helyeken 10 százalékot közelítő növekedés sem kizárt).
Az új építésű lakások 4-6 százalékkal drágulhatnak.
Forrás: GKI
Emögött az ingatlanpiaci változást mutató indexek folyamatos emelkedése áll. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 9, míg az országos 11. A fővárosi index csaknem 2 ponttal csökkent, míg az országos 3 ponttal emelkedett az előző (tavaly októberi) felméréshez képest. Mindkét index éves alapon 11-11 ponttal emelkedett. Az országos mutató történelmi csúcsra emelkedett, s a budapesti sem sokkal marad el attól.
A szűkebb, csak a lakásokra vonatkozó indexek (amelyek az ingatlanos cégek mellett a lakosság várakozásait is egy-egy számba sűrítik) a fővárosban és országosan 3 illetve 5 ponttal nőttek október óta. Ez a két mutató is újabb történelmi csúcsra jutott, azaz a felmérés történetében még sosem lehetett ilyen magas indexértékekkel találkozni.
A lakásvásárlásra és építésre vonatkozó lakossági várakozások élénkültek. Tavaly októberhez képest a biztos szándékú háztartások száma (tehát, azok, akik a következő egy évben biztosan elindítanak egy vásárlási vagy építési tranzakciót) 15, a valószínű szándékúaké 3 százalékkal emelkedett. Éves alapon
csaknem megduplázódott a lakástranzakcióra biztosan vagy valószínűleg készülő háztartások száma.
Mindez valószínűleg összefüggésben áll azzal, hogy a kormány novemberben – addigi álláspontja alapján némileg meglepően – úgy döntött, hogy a hónap elején már megkapott építési engedélyek birtokában épülő lakások esetében meghosszabbítják az idén év végén eredetileg megszűnő kedvezményes (5 százalékos) áfa alkalmazhatóságát.
Akinek egy hete megvolt az építési engedélye, annak 2023 végéig kitolódik a kedvezményes áfa. Ez a csúszásban lévő kivitelezések problémáját oldhatja meg, több új lakás emiatt nem épül.
A kormány törvényjavaslatot fog benyújtani a kedvezményes 5 százalékos lakásáfa határidejének megtoldására – közölte reggel Varga Mihály pénzügyminiszter. Eszerint 2023. december 31-ig továbbra is az 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek.
Vagyis amely tervezett fejlesztéseknek már egy hete megvolt az építési engedélyük, azok további öt évig élvezhetik az alacsony áfa előnyeit.
Ezzel a második enyhítéssel a kormány azon tud segíteni, hogy a keresletet kapacitással követni képtelen ágazatban ezrével vannak olyan kivitelezések, amelyek
tetemes csúszás miatt nem lesznek befejezhetők 2019. végéig.
Az eredeti szabály értelmében a kedvezményes áfa hatálya ekkor telt volna le, amely a 27 százalékra visszaugró adó miatt jelentős építőipari visszaesést jelzett előre.
Nemrégiben a kormány azzal állt elő, hogy a jövő év végén szerkezetkész ingatlanokra tette lehetővé az 5 százalékos kulcs átmeneti fenntartását. Ennek kockázatairól itt írtunk.
A mostani – véglegesnek látszó – módosítási javaslattal
aligha lesz több lakás a piacon,
mert a kivitelezők és az új lakást venni készülők is jó ideje azzal számoltak, hogy bő egy év múlva egyik napról a másikra szűnik meg az alacsony áfakulcs.
A legfrissebb statisztikai adat is azt mutatja, hogy a harmadik negyedévben kiadott 8500 építési engedély beleillik a trendbe: egyre kevesebben készülnek építkezést elindítani. Becslések szerint idén nagyjából 20 ezer, jövőre ennél valamivel talán több új lakás épülhet.
Éves alapon 20 százalék feletti mértékben drágultak a lakások a második negyedévben a fővárosban, vidéken viszont az országos átlaggal megegyezően, 16 százalékkal, a községekben „csak” mintegy 12 százalékkal.
Ütemében is gyorsult a lakások éves alapon számított drágulása a második negyedévben, a megelőző három havi 17,8 százalék után 20,2 százalékkal – derül ki a Magyar Nemzeti Bank friss jelentéséből. Az országos átlag 16,2 százalék volt, ami az inflációt beszámítva 12,7 százaléknak felel meg. (Az áremelkedés számításának sajátossága, hogy a lakások árváltozását nem veszi figyelembe a KSH a fogyasztói árakban, mert ezeket a vásárlásokat beruházásként számolja el.)
Ahogyan haladunk lefelé a települések mérte szerint, a növekedés mindenütt jelentős, de
csak Budapesten haladja meg az országos átlagot.
A vidéki városokban ezzel megegyező (16,3 százalék) a drágulás üteme éves összevetésben, a községekben viszont „csak” 11,8 százalék, az inflációval korrigálva ez már 10 százalék alatti reál-árnövekedés.
Nem csak településtípusok szerint, hanem regionálisan is tágul az olló az országon belül. Közép-Dunántúlon a városokban a budapesti drágulást is lepipálva nőttek az árak (21,4 százalék), Dél-Alföldön 18,4 volt a második legmagasabb ütem. A többi régió városaiban 16-17 százalék volt a drágulás, érdekes módon Közép-Magyarországon csak bő 7 százalék.
A következő egy évben várhatóan tovább nőnek a lakásárak, ha bebizonyosodik a GKI Gazdaságkutató ugyancsak mostani prognózisa, ami az ingatlanpiac változatlan fellendülését várja. Ők 2-5 százalékos drágulást valószínűsítenek felmérésük alapján.
Ismét van nyári uborkaszezon a lakáspiacon, de lehetséges, hogy az eladók túlzott ár-várakozásai állnak a háttérben. Már mindenki arra készül, hogy másfél év múlva eltűnik a kedvezményes áfa az új lakásokra.
Amióta – főként az elmúlt egy-másfél évben – rendkívül megélénkült a lakáspiac, mérséklődött a szokásos nyári visszaesés. Idén azonban azt tapasztalják a szakértők, hogy hullámvölgybe került az ágazat.
Ennek hátterében azonban lehet, hogy nem a kereslet visszaesése áll, hanem az, hogy sok tulajdonos megpróbálja minél magasabb áron eladni ingatlanát. Az látszik, hogy tovább növekszik az olló a hirdetési és eladási árak között, és tele van a piac túlárazott ingatlanokkal. Ezekre viszont annyira nincsen érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket – számol be megfigyelésükről Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. A jól árazott lakásokat persze ezen a nyáron is könnyen és gyorsan el tudják adni.
A cég kínálatában lévő ingatlanok alapján úgy fogalmaznak, hogy a kínálat
„nagyon karcsú, nem találni jó lakást”.
Ez pedig visszafogja a vevők lelkesedését. Nem a kereslettel van gond, egyértelműen a kínálat gyenge, a társasházi lakások, a családi házak, és a panelek esetében is.
Nem biztos, hogy tartósnak bizonyuló jelenség, amit a közvetítő cég tapasztal a főváros egyes területein a panellakások körében. Ennek a típusnak rendkívül fellendült a forgalma, és a korábban nyomott árak is emelkedtek. Most azonban arról számolnak be, hogy amíg Újpesten nem érzékelhető jelentősebb visszaesés ezen a nyáron, addig Újpalotán közel felére esett vissza a forgalom. És ez azért nehezen érthető, mert nincs jelentős eltérés a két terület adottságai között.
Az irányok azonban továbbra sem változnak, mindkét kerületben az olcsóbb, 18-25 millió forint közötti áron kínált, 1,5-2,5 szobás lakások a legkelendőbbek. Árcsökkenésről pedig nem beszélhetünk, sőt, úgy tűnik, hogy
ha enyhén is, de még mindig emelkednek a legkeresettebb lakástípusok árai.
Az egész ingatlanos szakma azon tanakodik, mit hoz a nem is távoli jövő. Az elmúlt egy hónapban kiderült, hogy a kormány nem hosszabbítja meg a 2019 végéig szóló kedvezményes, 5 százalékos áfa hatályát. Az emiatti drágulást a piac – a jelenlegi becslések alapján – nem fogja elbírni, a forgalom rendkívül visszaeshet.
S noha jelenleg igen komoly, 50-60 százalékos növekedés tapasztalható az új építésűek körében, az árak a fővárosban már a tetőponthoz közelítést mutatják. A Balla Ingatlanokban elképzelhetőnek tartják, hogy az új építésű piac folyamatos csökkenése visszavezet egy réteget a használt, azon belül is elsősorban az újszerű ingatlanok piacára. Ebben a szegmensben tehát fokozódó vásárlói kedvre számíthatunk, ami viszont nem feltétlenül érinti a paneleket.
A fiatal kínaiak Budapestet kedvelik és ők veszik a legdrágább lakásokat Magyarországon, a németek és a románok vidékre mennek és olcsón vesznek. E három nemzet tagjai teszik ki a külföldi lakásvásárlók bő 40 százalékát. A KSH adataiból az is kiderül, hogy tavaly lassult a lakások drágulása.
Változatlanul keresik a külföldiek a magyarországi lakásokat, de számuk nem kiemelkedő a Központi Statisztikai Hivatal legújabb kiadványának adatai szerint. Tavaly 154 ezer lakást adtak-vettek, ennek 4,8 százalékát, 7371-et külföldiek. Kiemelkedik a német, a kínai és a román vevők aránya: mindhárom országbeliek (a román állampolgárok egy része valószínűsíthetően magyar nemzetiségű) ezernél több lakást vásároltak, összesen 3149-et. Ez a külföldieken belül 42 százalék.
A sorban utánuk következő szlovákiaiak (köztük is akadhatnak bőven magyarok) már csak 700-nál kevesebb lakást vettek. A sort a 115 lakást vásárló vietnamiak zárják.
Az adatokból kitűnik, hogy az egész mezőnyben
a legfiatalabbak a kínaiak: átlagéletkoruk (a szlovákiaiakkal azonosan) 41 év, 91 százalékuk Budapesten vett lakást.
Az átlagosan 42 éves romániaiak ezzel szemben csaknem 80 százalékban vidékre mennek, csakúgy, mint az 55 éves németek, akiknek már csak 16 százaléka választotta a fővárost.
Mivel a Budapestet választó külföldiek elsősorban a belvárost keresik, ennek megfelelően az átlagos lakásárban is a kínaiak vezetik a sort: 41 milliót fizetnek. A vidékre költöző németek és romániaiak 17 és 11 milliót költöttek átlagosan az ingatlanért.
Budapesten a lakásvételek 8,8 százalékát bonyolították külföldi állampolgárok.
Átlagosan 36 millióért, szemben a magyarokkal, akik 23 milliót költöttek egy-egy lakásra.
Tavaly 154 ezer lakást értékesítettek, ami 5,1 százalékos növekedés egy év alatt. Negyedével több új építésű ingatlan kelt el, ami azonban így is csak 6100-at takar. (Sokan valószínűleg idén fognak vásárolni a keresletet csak lassan utolérő kínálat miatt.)
A lakásárak változatlanul emelkednek, de 2017-ben ez némileg lassult, az újak 6, a használtak 5,9 százalékkal drágultak. A tendencia azonban megfordult, a még mindig növekvő igények következtében
az idei első negyedévben az újak már csaknem 9, a használtak kicsivel 8 százalék alatti mértékben kerültek többe
éves összehasonlításban.
A tavaly értékesített lakások összértéke 2200 milliárd forint volt (16 százalékkal több az előző évinél). Csökkent ezen belül a főváros részesedése, aminek oka ugyancsak az új építésűek számának várhatóan jövőre tetőzése, sokan már ezekre várnak vevőként.
Hiú reményből bizonyosság lett: nem marad a kedvezményes áfa az új lakásokra 2020-tól, ami az építőipar egy részét maga alá fogja temetni, a piac pedig várhatóan visszatér a 2016 előtti állapotba, az évi 8-10 ezer új lakás szintjére. Az ismét 27 százalékos áfa kisöpri a kereslet zömét. Addig vannak kérdőjelek.
Elhalt a remény, a kormány nem hosszabbítja meg a 2016 elejétől érvényes 5 százalékos kedvezményes áfát a 2019 vége utáni időszakra. Az InfoRádióban ezt bejelentő pénzügyminiszter ezt azzal indokolta, hogy eleve ennyi időre tervezték. Varga Mihály azt is elmondta, hogy nem akarják közpénzből finanszírozni a szerintük 10 százaléknyi külföldi és a befektetői célú lakásvásárlásokat.
Valóban, a Magyar Nemzeti Bank tavasszal közzétett jelentése szerint 40 százalék a nem saját célra vett lakások aránya. Ezt mutatja az ábra is.
Forrás: MNB
Az egyik jelentős cég, a Balla Ingatlan vezetője, Balla Ákos a Független Hírügynökségnek elmondta, hogy az ő adataik szerint ennél is magasabb ez az arány:
minden második új lakást befektetési céllal vásárolnak.
Ami érthető is, ha az elenyésző banki betéti kamatokat, lakáscélú kölcsönök kamatait és a lakbéreket összevetjük, azt látjuk, hogy jelenleg az egyik legjövedelmezőbb beruházás ma kiadásra venni ingatlant.
Az ábra azt mutatja meg, hogyan változott a fővárosi átlagár és fajlagos ár a kedvezményes áfa bevezetése után. A drágulás viszonylag kismértékű volt, de a négyzetméterenkénti átlagár is feljebb ment. Azon lakásokat mérték meg akkoriban, amelyek mindkét hónapban eladók voltak. Azt tapasztalták, hogy az átlagár növekedését mintegy 17 százaléknyi áfa-csökkentés kísérte.
Forrás: Eltinga
Az ingatlanszakma folyamatosan győzködte a kormányt, hogy hosszabbodjék meg a kedvezményes áfa, netán maradjon így. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) nemrégiben készült értékelése szerint a kedvezményes áfa megszűnése önmagában 22 százalékkal növelheti az új lakások árát 2020-tól. Az áfakulcs megemelésének hatására közel 40 milliárd forinttal kevesebb adóbevétel folyna be a költségvetésbe 2019-2022 között, mint amennyi bevétel lenne az 5 százalékos kulccsal.
Az IFK szerint az átadott lakások tavalyi 15 ezer körüli száma 44 százalékkal több, mint egy évvel korábban, de még meg sem közelíti a kívánatosnak tartott évi 40 ezres mennyiséget. A 2008-ban kezdődött gazdasági válság miatti építőipari visszaesés nyomán csupán Budapestről jelenleg becsléseik szerint 30-35 ezer új lakás hiányzik, amely az árak és az albérleti díjak jelentős emelkedéséhez vezetett. Az elemzők piaci becslései szerint azonban idén ideális esetben is csak 25 ezer körüli új lakás átadása lehetséges országosan – írta az IFK.
Az elmúlt évek országos folyamatát a következő ábra szemlélteti:
Forrás: KSH
A KSH májusi adataiból kiderül, hogy 2018 első negyedévében 3394 új lakás épült, 65 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 9850 volt, 3,4 százalékkal több, mint 2017 első negyedévében. Budapesten háromszorosára nőtt az épített lakások száma, a városokban és a községekben is dinamikus volt a növekedés. A kiadott új építési engedélyek (bejelentések) alapján 3,0 százalékkal több, összesen 2965 lakóépület építését tervezik.
A kétféle adat azt mutatja, hogy az ingatlanfejlesztők – noha Balla Ákos szavaival „gyerekesen reménykedtek” az áfa-meghosszabbításban – lényegében már tavaly év vége felé leálltak az új fejlesztések előkészítésével. Májusban arról írtunk, hogy a bizonytalanság közepette márciusban az új szerződésekből és a teljes szerződésállományból az látszott, a beruházók igyekeznek befejezni a már elvállalt munkákat és az újakkal óvatosabban bánnak.
Az épülő, tervezett és befejezett budapesti lakások számát mutatja az Eltinga grafikonja:
Forrás: Eltinga
Az árak vágtatását mindenki megtapasztalhatta, az MNB májusban már arra a következtetésre jutott, hogy idén tovább drágulnak a lakások, de Budapesten már elérték a telítettségi árszintet.
Jelentősek a késések az új építésű lakások átadásában,
elsősorban a fővárosban, és főként a hiányzó munkaerő miatt.
Az MNB tavaszi jelentése szerint tavaly 13,8 százalék volt az átlagos drágulás (2016-ban 15,4), és még idén is 13,9 százalékkal számolnak. Az árolló az elmúlt években egyre tágult a vidéki és a fővárosi piac között, mert Budapesten az elmúlt három évben 26,8, majd 23,6, tavaly 13,3 százalékkal nőttek az árak.
Az Eltinga Budapesti Lakásriportjában az olvasható, hogy 2017-18-ban az eladó lakások 17 százalékkal drágultak.
A Balla Ingatlan adatai szerint ma már 600 ezer forint négyzetméterár alatt nem lehet rentábilisan kivitelezni, illetve csak a minőség rovására (a közelmúltban is volt mintegy 3,5 százalékos kivitelezői drágulás). Ez a szám a megemelkedő áfával elérné a 700 ezret,
amit Budapesten is csak a tágabban vett belső városmag bír el,
a vidékről pedig szinte beszélni se érdemes. Debrecennek, Kecskemétnek és Győrnek van fejlesztői értelemben saját lakáspiaca, ezeken kívül már eddig is a saját építés (például a klasszikus kaláka) volt inkább jellemző.
Az Eltinga idén 5950, jövőre 11400 lakás átadását várja, és még 2020-ban (tehát a 27 százalékos áfa visszatérte után) is számolnak ezer eladható lakóingatlannal.
A budapesti lakásátadások becsült alakulását szemlélteti a grafikon:
Forrás: Eltinga
Látható, hogy a végső roham az utolsó negyedévben várható. Akinek addig nem sikerül megvennie, az belecsúszik a 27 százalékos áfába. (Nyilván sokan fognak azzal próbálkozni, hogy – legalábbis papíron – előre hozzák az adásvételt.)
A jövőt inkább találgatják az érintettek. Abban nincs vita, hogy a 22 százalékpontnyi drágulás akkora lenne, hogy
alig maradna fizetőképes kereslet.
Már csak azért is, mert a kivitelezők a 2016 elején leszállított áfa nagy részét lenyelték – mondta hangsúlyozottan saját véleményeként a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. Mehrli Péter úgy véli, hogy – különösen a jellemző építési csúszások miatt – lesznek olyan lakások, amelyeket nem tudnak eladni 2019 végéig. (Az Eltinga a tavasszal úgy találta, hogy 6100 lakásnál legalább 1-2 negyedév a késés, de csaknem 3 ezer már több, mint egy évvel van túl a határidőn.) Márpedig üresen nem marad lakás, ami az árak csökkenéséhez vezet – mondta Mehrli Péter.
Balla Ákos ezzel szemben úgy becsüli, hogy – mivel új fejlesztések már jó ideje nem indultak – a futó beruházásokat képesek lesznek befejezni. Társasház esetében átlagosan 20-22 hónap az építési idő, a szerkezetkész vagy ahhoz közeli épületek elkészülhetnek 2019 végéig.
Utána viszont rengeteg cég fog eltűnni a piacról – és persze ez magával rántja az építési kiskereskedelmet, valamint az építőanyag-gyártókat is.
Főleg a kisebb tőkeerejű kivitelezőkre vár sanyarú sors – mondta Mehrli Péter.
Kedvező fejlemény várható viszont azzal, hogy a most feszítő munkaerőhiány akár el is tűnhet. Mert ember ugyan nem lesz több, de a feladat igen. Balla Ákos erősen ironizálva úgy fogalmaz, hogy
„a kormány hála istennek nem fejlesztette a szakképzést”,
ezért nem kell ezerszámra elküldeni jó szakembereket a piac összeesése után.
Mert abban nincs vita, hogy ez fog történni. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és a Balla Ingatlan tulajdonosa is úgy látja, hogy a piac visszaesik az évi 8-10 ezer új lakás mennyiségére, vagyis a 2013-15-ös időkére.
Arról semmit se tudni, hogy a kormány utána mit tervez Varga Mihály nyilatkozatából annyi derült ki, hogy talán a CSOK-ot tervezik fejleszteni, de az még nem világos, hogyan tudnák pótolni a magasabb áfával eltűnő keresletet. Mert ez a kedvezmény kezdettől fogva a magas jövedelműeknek volt jó, a fiatal családoknak alig – mondta Balla Ákos. Amit egyébként eddig is láttunk, például azt, hogy a drágulás el is vitte a CSOK jelentős részét, főleg Budapesten.
Addig is
tartogathat meglepetéseket a következő másfél év.
Új beruházások híján a fokozatosan kifutó kínálat fog összetalálkozni a még növekvő kereslettel (Balla Ákos szerint reális a pénzügyminiszter biztatása, hogy aki teheti, még gyorsan vágjon bele lakás keresésébe-építtetésébe). Ez a tiszta piaci logika alapján további áremelkedést sejttet, de vannak ezt fékező körülmények is.
Arról már a FüHü is írt, hogy a forint megdőlése következtében elkezdtek emelkedni a lakáskölcsön-törlesztések. Ezek ugyan fokozatosan lépnek be a már futó szerződésekbe (attól függően, hogy milyen kamatperiódust választott az ügyfél: egy éven belülit, vagy három, öt évest, netán ennél is hosszabbat), de az új kölcsönöket már fél-egy százalékponttal többért kínálják a bankok. Ez pedig többeket visszarettenthet lakásvásárlástól.
Látható az is – mondta Balla Ákos -, hogy eddig is a kisebb, 40-50 négyzetméteres lakásokat vitték nagy számban, a nagyok könnyen beragadnak, ahogyan a rosszabb minőségűek és a nem annyira kedvelt helyen lévők is. Márpedig egy 100 négyzetméteres (550 ezer forint körüli egységárú) lakás esetében a sokak által becsült 10 százalékos drágulás öt és félmillió forint. Balla Ákos szerint kérdés, hogy elbírja-e ezt a piac.
Idén tovább drágulnak a lakások, de Budapesten már elérték a telítettségi árszintet. Jelentősek a késések az új építésű lakások átadásában, elsősorban a fővárosban, és főként a hiányzó munkaerő miatt.
Az elmúlt évek árrobbanása még nem fejeződött be az országban a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss jelentése szerint. Tavaly 13,8 százalék volt az átlagos drágulás (2016-ban 15,4-gyel), és még idén is 13,9 százalékkal számol a jegybank.
Az árolló az elmúlt években egyre tágult a vidéki és a fővárosi piac között, mert Budapesten az elmúlt három évben 26,8, majd 23,6, tavaly 13,3 százalékkal nőttek az árak.
Utóbbi érték arra vall, hogy a drágulás üteme a fővárosban mérséklődhet, az MNB szerint országos „túlfűtöttség” még nincs, Budapesten azonban az árak elérték ezt a szintet. Vagyis
rövidesen elérhetik a felső határt a már amúgy is sokak számára megfizethetetlen árak.
A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterárait mutatja az ábra, amelyen látható, hogy idén még a garzonokért is jóval 700 ezer forint felett kérnek.
Forrás: MNB
Az áraknak is szerepük lehet abban, hogy – a növekvő és kedvezően alakuló kamatú hitelek ellenére – messze van az ország attól, hogy az éves újlakás-építés elérje azt a kívánatos számot (legalább 30 ezer), amely az egészségesnek tekintett állománymegújulást lehetővé teszi. Tavaly kevesebb, mint 15 ezer, előtte 10, illetve 7 és félezer lakást adtak át az országban. Ezen belül Budapesten tavaly csak 2800 új lakást vettek át a tulajdonosok, idén már csaknem 9 ezret várnak, és még jövőre is lehet 10 ezer. A tetőzés a fővárosban az árak mellett a mennyiségben is 2018-19-ben következhet be.
Az új építésű lakások (budapesti) vevőinek szándékát érzékelteti az ábra. Jól látható a befektetési cél markáns részaránya. Ez is azt támasztja alá, hogy új lakást venni igen nagy részben a vagyonosok „bulija”.
Forrás: MNB
A tetőzés másik magyarázata az, hogy az öt évre meghirdetett kedvezményes (5 százalékos) áfa az új lakásokra 2019 végén letelik, és egyelőre ígéret sincs a meghosszabbításra. Ennek következtében a 2020-tól kezdődő időszakra lényegében már tavaly leálltak az építési előkészületek.
A piac másik gondja a munkaerőhiány, amely elérte a 40 ezer főt. Ennek következtében növekszik a csúszás az építések befejezésében. Budapesten a lakásoknak csak 36 százalékánál tudják tartani a határidőt, csaknem 26 százalék esetében fél évnél is többet késnek az átadással. Nem csoda tehát, hogy a tervezett lakásépítéseknek csak 46 százaléka készül el mostanság.
A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.
A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.
A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.
