Budapesten már lassul a lakásárak növekedése, a vidék még most jön fel. Az új hitelekkel ömlik a pénz az ágazatba, jövő év végéig csak Budapesten 11 ezer lakás átadása várható, de a munkaerőhiány miatt is a befejezések átlagosan már fél évet késnek. A folyamatos béremelkedés egyelőre nyomja maga előtt a keresletet. Nyitott kérdés, hogy kipukkadó lufi fúvódik-e.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss elemzése szerint a féléves adatok alapján országosan 15,3 százalékkal drágultak a lakások egy év alatt (tavaly hasonló értéket mértek), és ez idén még folytatódik, de már „csak” 11 százalékkal. A fővárosban lassul a drágulás, a vidék kezd felzárkózni az árak növekedésében.
De van is hová, mert régiós összehasonlításban jelentősek a különbségek: míg Budapesten átlagosan több, mint 50 százalékkal emelkedtek az árak 2008 óta, Észak-Magyarországon még az idei második negyedévben is 13,7 százalékkal elmaradtak az akkoriaktól.
A városi lakásárak változása régiónként (2008-2017. II. n.év, százalék)
A lakáspiacot erős kereslet és fokozatosan alkalmazkodó kínálat jellemezte az idei első fél évben – írja az MNB. Vagyis a három éve folyamatosan növekvő átlagbér, valamint a piacra áramló új hitelek – együtt a már 40 ezer körüli CSOK-igénylésekkel – mind nagyobb lakossági igényt támasztanak, amelyet az építőipar fokozatosan képes kielégíteni. (A hitelek összege 40 százalékkal nőtt éves alapon ez év közepéig.)
A lakásárak, a jövedelem és az új hitelek éves változása
Erre az ábrára később még térjünk vissza.
Ahogy arról már szó volt, a fővárosban fokozatosan mérséklődik a drágulás: a 2017 első félévi 14,6 százalékos éves mérték már jelentősen elmarad az egy évvel azelőtti 27 százaléktól. Budapesten – a megnövekedett árak következtében is – az üzletkötések száma is szintén csökkent. A községekben viszont gyorsult a lakásárak növekedése, és a piaci forgalom is bővült. Az MNB szerint Budapesten a lakásárak már elérték az egyensúlyinak tekinthető szintet, vagyis közelíthetnek egymáshoz az árak az egyes régiók között.
A lakásárak eddigi alakulása négyzetméterenként, településtípusonkénti bontásban (a kategóriák felett az árváltozás 2013-2017. II. n.év, százalék)
Van a lakáspiaci boomnak egy olyan vetülete is, amelyről kevés szó esik. Ez pedig
az üzleti (befektetési) megfontolás.
Az elmúlt években egyszerre jelentkezett több, egymástól független körülmény. Elérte Magyarországot is az Airbnb modellje, gombamód szaporodtak a lakáshotelek, természetesen elsősorban a turisztikailag frekventált területeken, főképpen Budapesten. Az ugyanezeken a helyeken élők (a magasabb státuszúak) számára előnyös a kormány gazdaságpolitikája (megfelezett szja, jövedelemmel együtt növekvő családtámogatás). Ezek együttes hatásaként a 2008-ban kitört válság miatt leállt ingatlanpiac szinte felrobbant, amit nagyban segített a kamatok csökkenése. Ennek következtében a megtakarítások „karbantartása” a hagyományos eszközökkel lehetetlenné vált.
Manapság az ingatlan látszik a legjobb üzletnek.
A különböző befektetések közelmúltbeli hozamának változása
Az ingatlanos ágazatban a jelenlegi legszűkebb keresztmetszet a munkaerő-hiány. Ez az építőiparnak a vásárlói kereslet mögötti lemaradását tovább súlyosbítja.
Az építőipart gátló tényezők
Mindez a költségek gyorsuló elszállásához vezetett már eddig is, amely komoly jogviták forrása lehet a leendő lakástulajdonosok és az építők között. A Magyar Építéstechnika című folyóirat írása szerint 2016 közepéhez képest
jelentős drágulás ment végbe az építőiparban,
annak teljes spektrumában. A különféle építőanyag-csoportok Budapesten 8-20, országosan 6-20 százalékkal drágultak, a személyi kiadások (elsősorban a bérek) 20-40, illetve 15-25, az egyebek (például fuvar) költsége 8-20 és 5-15 százalékkal kúsztak fel. Aki a részletekre is kíváncsi és a jogi háttér is érdekli, itt megtalálja.
Nyilván ezzel is összefügg, hogy egyre több hír érkezik a beruházások csúszásáról, olykor elmaradásáról. Az MNB alátámasztja ezt: a projektek 41 százalékánál eltolódott az átadás időpontja, az épülő új lakások
átlagosan valamivel több, mint fél évet csúsznak.
Az építkezések gyorsuló ütemben igyekeznek utolérni a keresletet. Az engedélyekből kiolvasható, hogy egyedül Budapesten ebben az évben 3200, jövőre 7700 új lakás befejezése és átadása várható.
A fővárosban építés alatt álló új lakások megoszlása az átadás tervezett negyedéve szerint (négy egymást követő negyedévben)
Tehát 2018 végéig bőven tízezer feletti mennyiségű új lakást vesznek birtokba. A fenti ábra is azt mutatja, hogy 2019-től – a jelenlegi engedélykérelmek alapján – ehhez képest elenyésző új ingatlan kerül a piacra. Az csak a mostani adatok alapján állítható, hogy a 2014-ben kezdődött
boom tetőzése lesz 2018-ban.
Néhány kérdés nyitott. A hatályos törvényi szabály öt évre, 2019 végéig szállította le az új lakások áfáját 27-ről 5 százalékra. Még nem tudjuk, van-e kormányzati szándék ennek kitolására (netán véglegesítésére). Ha igen, az megnyújthatja a lakáspiac futását, bár egyre csillapulóan. A másik kérdőjel amellett meredezik, hogy a gazdaság bírja-e ezt a robbanásszerű jövedelemgyarapodást.
És ha ez nem elég, nem látható, hogy az amúgy is roppant magasra szálló jövedelmektől elszakadó, tehát idővel összeroskadó lakásárak (most tessék visszapörgetni a második ábrához) hány beruházást és építési vállalkozást fognak maga alá temetni. Az pedig már igazán messzire mutató kétség, hogy mi történik, ha a jelenleg nulla körüli alapkamat elkerülhetetlen emelkedése (legkésőbb 2019 közepe táján) beszivárog a lakáskölcsönökbe. Addig is jelenleg az látható (harmadik ábra bal fele), hogy az elszálló újlakás-árak miatt már elkezdődött az átvándorlás a használtak felé.
