A Fidesz a forint árfolyamának bedöntésével kezdte kormányzását. Bajnai 262 forintos euró-árfolyammal adta át a kormányzást; Varga, Szijjártó és Kósa nyilatkozatai azonban napokon belül 290 forint fölé lökték.
A forint innen még magához tért, ám Matolcsy a jegybank élén fokozatosan 310 forint/euró árfolyamig gyengítette, ahol 2014 óta szilárdan áll.
Székely Sándor, a Magyar Szolidaritás Mozgalom elnöke szerint hivatalosan ezzel indokolták a jó exporteredményeket. Ez azonban rossz a magyar kis-és középvállalatoknak, mert megdrágítja számukra az importot.
Leginkább a devizahiteleseket érintette kedvezőtlenül, akiknek tízezrével dőltek be a hiteleik, és akiknek a forintosítást is ezen az árfolyamon kellett elszenvedniük.
Székely szerint a gyenge forint egyedül a Matolcsy vezette jegybanknak jó, amely ebből évi többszáz milliárdos nyereségre tesz szert, amit aztán ingatlanokba fektet. Kisemberek tízezreinek kellett elveszítenie a lakását ahhoz, hogy az MNB luxuspalotákat vásárolhasson.
Bár jelentős a jövedelmek bővülése, ez a napi fogyasztásban kevésbé látszik. Az MNB friss jelentéséből kiderül: a lakossági fogyasztási hitelek egyáltalán nem nőnek, ellenben egyre több pénz megy állampapírokba.
Az inflációval szűrt reálkereset tavaly tíz százalékkal nőtt egy év alatt, ami meglátszik a kiskereskedelmi adatokban, a napi áruk és az üzletek vásárlói forgalmán egyaránt. Ezért meglepő lehet a Magyar Nemzeti Bank friss jelentésének azon néhány sora, amely szerint a háztartások nettó hitelfelvétele a tavalyi harmadik negyedévben nagyjából a megelőző három hónapéval azonosan alakult.
Ez pedig a folyamatosan bővülő ingatlanhiteleknek és az önálló vállalkozóknak nyújtott növekedési és földhiteleknek tudható be. A fogyasztási hitelek körében továbbra sincs érdemi növekedés – írja a jegybank.
A háztartások fogyasztásihitel-állományának alakulását mutatja az ábra
Forrás: MNB
Látható, hogy nemhogy növekedés nincs,
a teljes állomány inkább csökken.
Arról már korábban írtunk, hogy a jelentős összegű csok-os kölcsönök a legfelső jövedelmi rétegbe tartozó kevesek kiváltsága, ezért is meglepő lehet, hogy a nagy értékű ingatlan vásárlásába bele nem vágó sokkal nagyobb lakosság-hányad miért nem vesz jelentősebb összegben fogyasztási hitelek segítségével.
Nos, a választ is megadja az MNB. A lakosság inkább megtakarít: kisebb részben folyószámla-betétekben és készpénzben (ennek okairól itt írtunk), de leginkább értékpapírokban, összesen öt százalékkal növekvő mértékben a harmadik negyedévben. Egyre több állampapírt jegyeznek magánszemélyek, novemberre a háztartásoknál lévő állomány megközelítette a 4800 milliárd forintot. És a lakosság nemcsak megújítja meglévő állampapír-állományát, hanem új megtakarításai nagy részét is ebbe fekteti.
Csak statisztikai elszámolás az a 2826,1 milliárd forint, ami a jegybank jelentésében a háztartások követeléseként jelent meg, az államnak nincs kötelezettsége az egykori magánnyugdíj-pénztári tagokkal szemben – derül ki Matolcsy György képviselői kérdésre adott válaszából. A jegybank elnöke következetesen „kilépett” tagokról beszél.
Uniós statisztikai elszámolási kötelezettségként jelent meg a Magyar Nemzeti Bank jelentésében 2826,1 milliárd forint mint az államháztartás tartozása és a háztartások követelése – derül ki Matolcsy György MNB-elnök leveléből, amelyet Tóth Bertalannak, az MSZP frakcióvezetőjének válaszolt. A politikus azt kérdezte a jegybanki kimutatást látva, hogy „Tartozik-e az állam a korábbi magánnyugdíj-pénztári tagoknak 2826,1 milliárd forinttal?
Matolcsy szerint „tartalmi szempontból, jogi, számviteli és költségvetési értelemben nincs jelentősége ennek az összegnek”, ami „technikai jellegű”. Ez ugyanis csak elszámolási szempontból előleg, amelyet az államháztartás részére adtak át a volt tagok. Ezt az előleget pedig az idők folyamán a nyugdíjfizetésekkel arányosan fogják kivezetni a nyilvántartásból.
A statisztikai összeg nem kapcsolódik konkrét személyhez,
csak az érintett szektorok statisztikai mutatóira van hatással – teszi egyértelművé azt a hivatalos álláspontot, hogy az egykori magánnyugdíj-pénztári tagok zöme semmire se számíthat.
Matolcsy egyébként következetesen olyan emberekről beszél, mint akik kiléptek a pénztárakból. Formailag így van, de emlékezetes, hogy 2010 végén, 2011 elején a több millió pénztári tag azzal a fenyegetéssel szembesült, hogy majdan semmilyen ellátásban se részesülnek tagi befizetésük után, ha nem lépnek vissza az állami társadalombiztosításba. Kevesebb, mint százezer nyilatkozott úgy, hogy ennek ellenére kitart a pénztári tagság mellett.
Az akkor „átvett” csaknem 3 ezer milliárd forint – amelyből mára szinte egy fillér sincs – jelent meg az MNB elszámolásában. Akkor egyébként Selmeczi Gabriella többször azt ígérte, hogy egyéni számlán fogják nyilvántartani mindenki 2011 előtti befizetéseit. Ebből se lett semmi.
Minden pénzüket elbukhatják azok a „befektetők”, akik úgynevezett ICO-tól vásárolnak tokent, jellemzően valamilyen ötlet megvalósítására, cégfejlesztésre. Az uniós és a magyar felügyeleti hatóság mindenkit óv a rohamosan terjedő csalásgyanús ügylettől.
Részben vagy egészben elveszítheti berakott tőkéjét, aki a nyilvánosan meghirdetett ICO forrásgyűjtési formát választja „befektetésül” – derül ki a Magyar Nemzeti Bank és az Európai Értékpapír-piaci Hatóság csütörtöki közleményéből.
Az ICO (angolul initial coin offering) lényegében nyilvánosan meghirdetett pénzgyűjtési forma, és rohamosan terjed már Európában, így Magyarországon is. Jellemző módja, hogy valamilyen jónak tűnő ötlet, üzleti lehetőség megvalósítására vagy cég fejlesztésére keresnek pénzt, lehetőleg magánszemélyektől. Cserébe úgynevezett tokent bocsátanak ki, ami az ígéret szerint „értéket testesít meg”, részesedést a későbbi haszonból. Ám
tulajdonosi jogot, értelemszerűen beleszólást a döntésekbe nem tesz lehetővé.
Ez a módszer több vonásában ismerős máshonnan. Az MNB is felhívja a figyelmet, hogy emlékeztet a nyilvános részvény-kibocsátásra, azzal az el nem hanyagolható különbséggel, hogy azt a törvények szigorúan szabályozzák, például a kötelezően bemutatandó tájékoztató tartalmát, a kockázatok ismertetését. Az ICO esetében ilyen nincs.
Mindemellett hiányos vagy nincs állami hatósági felügyelet az ICO-k felett. Ezért – némileg leegyszerűsítve az MNB közleményét – nincs garancia a közölt információk ellenőrizhetőségére, a tokenek kibocsátásával kapcsolatos eljárásra, és arra se, hogy mi történik, ha a „befektető” nem tudja értékesíteni a „lejegyzett” tokent.
Ezért az ICO rendkívül kockázatos spekulatív befektetési forma
– szól a magyar és uniós felügyeleti figyelmeztetés.
Már csak azért is veszélyesek az ICO-k, mert a tokent nem csak hivatalos pénzért, például euróért lehet megvenni, hanem az elmúlt hónapokban valóságos őrületet kiváltó
bitcoinért vagy más virtuális pénzért.
A bitcoin olyan nem hagyományos, virtuális pénz, amelynek kibocsátása mögött nem állam áll, értelemszerűen hatósági szabályozás sincs felette. Számítógépes algoritmus szabályozza, teljességgel decentralizált hálózatban keletkezik és terjed. Mivel nincs mögötte állami kibocsátó, árfolyamát semmilyen (reál)gazdasági folyamatok nem befolyásolják, kizárólag a „kibányászható” mennyiség (az algoritmusban rögzített maximum 21 millió bitcoinból meglévő rész) és a spekuláció mozgatja.
Ennek következtében egy bitcoin ezer dollárról rövid idő alatt húszezer (!) dollár körüli árfolyamra futott, hogy aztán szinte megfeleződjön. Napi 10-20 százalékos árfolyam-ingadozások figyelhetők meg, az
óriási nyereséggel szemben természetesen a gigaveszteség áll a másik oldalon.
Az ICO-kkal tehát egyszerre két nagyon kockázatos pénzügyi terepre tévedhet az ember.
Az ICO-kapcsán felmerülhet a csalás és pénzmosás lehetősége – szól az MNB figyelmeztetése. A bitcoin esetében viszont már bizonyítékot is találtak arra, hogy a terrorizmus, szervezett bűnözés mind inkább efelé fordul, kikerülve a hivatalos pénzpiaci műveleteket.
Pár ezerrel kevesebb a nem fizető jelzáloghiteles szerződés, de ezekből tízezer-számra kerülnek át behajtó cégekhez. Tavasszal felgyorsulhat 70 ezret meghaladó számú jelzálog-kölcsönös lakásból a kiköltöztetés, ami idén a háromezret is meghaladta. Összesen még mindig 1,7 millió nem fizető lakossági kölcsön van 1800 milliárdos összegben.
Jelenleg április végéig kilakoltatási moratórium van érvényben, ez persze nem akadálya a nem fizető adósok feje felett az árverezésnek. A jellemzően devizahiteles probléma mindenki előtt ismert, de a kormány alig akar tudomást venni ennek kiterjedtségéről, legalábbis hivatalos nyilatkozatokban szinte meg se jelenik ez a drámai helyzet.
Egy szinttel lejjebb, a Magyar Nemzeti Bank (MNB), amely a közelmúltban részletes adatokat közölt erről is,
„szociális vetületnek”
nevezi a változatlanul tömeges nem törlesztett lakáskölcsönök számát és következményeit.
„Bár az MNB folyamatosan figyelemmel kíséri e háztartások helyzetét, a probléma szociális vetülete elsősorban jogszabályi és költségvetési eszközökkel kezelhető” – fogalmaz pénzügyi stabilitási jelentésében, mindjárt a kormányzó többségre hárítva a megoldás felelősségét (egyébként joggal).
Az MNB adataiból is látszik, hogy változatlanul brutális mennyiségű és összegű a nem törlesztett lakossági hitel. A hivatalos nyelvezettel 90 napon túli késedelmes kölcsönök darabszáma a késő őszi összegzéskor 1,66 millió volt, a teljes tartozás 1837 milliárd forint (ez jóval több, mint amennyi a teljes egészségügyre jut évente).
Forrás: MNB
Az ábrán látszik, hogy a teljes összeg több, mint fele a bedőlt jelzáloghitel-szerződéseké, de 800 milliárdot meghaladó a többi kölcsönből fakadó banki követelés is. Ezek esetében a fedezet jobbadán erősen kétséges.
Az MNB közléséből kiderül, hogy az 1006 milliárdos jelzálog-hiteles tartozás 57 százaléka pénzügyi vállalkozásoknál van. Kevésbé szofisztikáltan ez a követeléskezelőket takarja,
vagyis a behajtócégeket.
A lakásukat elvesztőkre váró tortúra súlyosságába enged bepillantást az az ábrapár, amely azt mutatja meg, hogyan alakult a lakossági jelzáloghiteles ingatlanok állománya 2016 eleje és 2017 közepe között.
Forrás: MNB
Látható, hogy alig nyolcezerrel csökkent ezen szerződések száma. A bankok pedig óriási ütemben adják át a nem törlesztett szerződéseket a követeléskezelőknek, másfél év alatt 25 ezerrel lett több a behajtóknál lévő követelés.
Négy év alatt 44 ezer lakás „lett oda” a bedőlt szerződések miatt, ezt egy ideig enyhítette a „nemzeti eszközkezelő” (NET), amely lehetővé teszi a visszabérlést. Az idei év közepi 31 ezres NET-állományt kivonva tehát bő 12 ezer otthonból kerülhettek utcára honfitársaink. Azóta már 33 ezer fölött jár a megvett lakások száma.
A NET pénze közben fogy, jövőre pedig jelentősen csökkentett összeget, 11,8 milliárdot kap vásárlásra, sőt, egy törvényjavaslat alapján állománya egy részét átadná az állami vagyonkezelőnek. S ha – például a választások közeledtével – nem változtatnak a 36 ezres felső korláton, akkor az eddiginél is tömegesebben kerülhetnek kalapács alá a fizetni nem tudók lakóingatlanai.
Pedig már idén is rekordot döntött a kilakoltatások száma. Decemberig 3636 ízben került sor erre (azóta moratórium van), s ennek kevesebb, mint tizedében lépett be a NET. Egy éve még „csak” 3100 volt a kényszereladás.
Az év végéig lehet fizetni a régi húszezressel, a szerdán újranyitó üzletekben érdemes ezeket felhasználni. Még hatmillió bankó fekszik el itt-ott, ezeket januártól már csak becserélni lehet.
December 31-ig fizethetünk a régi 20 ezer forintos bankjegyekkel, mert a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az év végén kivonja őket a forgalomból.
Vagyis mindenkinek érdemes megnéznie, nem hever-e itt-ott néhány bankjegy. (Ez már csak azért is elképzelhető, mert mióta a banki kamatok lényegében nullán vannak, bizonyára többen tartják otthon fölös pénzüket is. Mindenesetre a forgalomban lévő készpénzmennyiség megállíthatatlanul nő évek óta, a húszezresekből most húszmillióval van több, mint januárban.)
Tehát január 1-től már csak a két évvel ezelőtt forgalomba hozott korszerűbb húszezresekkel lehet fizetni az üzletekben. Az új évben a kereskedők már nem kötelesek elfogadni a bevont, régi húszezer forintosokat, bár megtehetik, ha vállalják a macerát, ami a beváltással jár.
Merthogy a határnapig fel nem használt régi húszezer forintosok nem veszítik el értéküket. Ezek a bankók minden pénzintézeti és postafiókban még három évig, az MNB lakossági pénztárában pedig húsz évig – azaz 2037. december 31-ig –
válthatók át díjmentesen azonos címletű
fizetőeszközre.
A 20 ezer forintos bankjegyek elmúlt két évi cseréjét az MNB eredményesnek ítéli. December közepén a forgalomban levő összes húszezresnek már csak négy százalékát tették ki a régiek. Vagyis a 150 milliós címletkészletből még hozzávetőleg hatmillió darab található a lakossági kasszákban, bár egy részük nyilván végleg elveszett, megsemmisült.
A cserét egyébként eredetileg egy évvel korábban tervezte befejezni az MNB, de a határidőt tavaly decemberben meghosszabbították.
Amennyiben a Fidesz nyeri a 2018-as választást, és Áder János államfő Orbán Viktort kéri fel kormányalakításra, változások várhatók a kabinet összetételében.
Az atv.hu magas rangú kormányzati forrásokra hivatkozva azt közölte, hogy a Fidesz szempontjából kedvező választási eredmény esetén a negyedik Orbán-kormányban Varga Mihály a költségvetésért és az államháztartás egyensúlyáért felelős pénzügyminiszter lesz,
Matolcsy György pedig visszakapja régi posztját és nemzetgazdasági- és stratégiai miniszterként folytatja.
Ebben a felállásban Rogán Antal lehet a Magyar Nemzeti Bank elnöke, bár, legalábbis az atv.hu értesülése szerint, ez Rogán döntése lehet. Ha Rogán nem kívánja megörökölni Matolcsy jelenlegi posztját, maradhat mostani beosztásában, azaz, továbbra is a kormányzati kommunikációért felelős miniszterként ténykedhet tovább.
Hónapok óta tartó irgalmatlan vágtázásban vannak a Mészáros Lőrinc tulajdoni körében álló tőzsdei cégek részvényei. A Konzum, az Opus és az Appeninn több száz, sőt, ezerszázalékos növekedést értek el, egyértelműen a politikai hátszélre felkapaszkodva. Nem bizonyítható, de nem is zárható ki, hogy létezhet olyan informális személyi kör, amely időben értesül(t) arról, milyen céget vásárol(t) Mészáros Lőrinc birodalma. Egy tőzsdei szereplő szerint „persze, ez gáz, de nem a tőzsdéé”.
Mészáros Lőrinc a különféle cégvételek után belevágott a tőzsdei társaságokba bevásárolni magát. Magához láncolta a Konzum Nyrt.-t, majd ez részt szerzett az Appeninn ingatlanos cégben, hogy aztán a tavaly megszerzett Opimus Nyrt.-t átkeresztelje Opusra. Az így létrejött kusza, egymást is tulajdonló vállalatbirodalmat itt mutattuk be.
A nyár vége óta e három társaság részvényei elképesztő ralizásba kezdtek. Az Appeninn a kicsivel 200 pontról jóval ezer fölé futott a november eleji fordulópontig.
Forrás: BÉT
A Konzum egyenesen hatvanszorosára (!) dagasztott kurzust produkált szintén november elejéig.
Forrás: BÉT
Az Opus árfolyama „csak” mintegy hússzorosára növekedett.
Forrás: BÉT
A kereskedés hevességére jellemző, hogy egyre-másra kellett felfüggeszteni a kereskedést, miután az árfolyam változása elérte a napon belüli megengedett 15 százalékos limitet.
A három cég tőzsdei értéke 375 milliárd forintra hízott rövid idő leforgása alatt, amely mögött
ekkora valós gazdasági teljesítmény nyilvánvalóan nincs.
Az nem vitás senki előtt se, hogy Mészáros politikai hinterlandja nyújtja azt a hátszelet, amelyre felkapaszkodva zajlik a börzén az árfelhajtó kereskedés.
A Budapesti Értéktőzsde egyik – neve említésének mellőzését kérő – ismert szereplője szerint olyan kisbefektetők mozdultak rá a Mészáros-papírokra, akik keresik a magas kockázatú részvényeket. De az is igaz, hogy minden bizonnyal a tulajdonosi kör is vásárol(t) a papírokból, a kisbefektetőknek tehát egyre kisebb rész maradt. Lényegében a spekulánsok egymásnak adnak részvényt, akár napon belül is vesznek-adnak, azonnali árfolyamnyereségre játszanak. (Ezt korrigálták november első hetében, amikor visszafordult az árfolyam.)
Az nem állítható, hogy nincs valós teljesítmény a Mészáros-cégek mögött – fogalmazott visszafogottan a börzei befektető -, de kétség kívül az a várakozás áll a háttérben, hogy
időről időre érkezik valami „jó hír”: újabb bevásárlás szállodaláncba vagy másba.
A tulajdonosok – és esetleg mögöttük állók – megfontolásairól úgy véli, hogy rájöttek, jobb, ha a kevés kisbefektető is jól jár (nem sok vizet zavarnak), miközben ők nagyot kaszálhatnak.
Nincs-e olyan informális kör a három Mészáros-cég körül, amely maga nem tart részvényeket, és legfőképpen nem tulajdonos, vezető tisztségviselő, de másoknál előbb tudja, mely cégek kerülnek Mészáros Lőrinc látókörébe? Ezt egyáltalán nem lehet kizárni, sőt, akár a korábbi részvénycsomag-vételek némelyike esetében sem lehetetlen, csak nem bizonyítható – válaszolta a tőzsdei szakértő.
„Persze, ez gáz”, de nem a tőzsdére nézve – mondta, hiszen nyilvánvaló, hogy ezek a társaságok képesek valódi teljesítményre, de „ebben a gazdasági környezetben”, vagyis azzal a várakozással, hogy Mészáros cégei a jövőben is hasítanak.
„Ez a ‘sztori’ nem a börzéről mond véleményt, hanem a minket körülvevő viszonyokról” –
tette hozzá.
A BÉT csak platformot ad a kereskedéshez, ennek szabályosságát nem ők ellenőrzik – tudatták a tőzsdén a FüHü-vel.
A pénzügyi és tőkepiaci felügyeletet is magában foglaló Magyar Nemzeti Bank (MNB) folyamatosan figyelemmel kíséri a piaci szereplők magatartását, így – többek között – a tiltott piaci manipulációra vonatkozó rendelkezések betartását is – közölte Binder István szóvivő. Azt vizsgálják, hogy felmerül-e bennfentes kereskedelem, piacbefolyásolás gyanúja, illetve sérülhetnek-e a − befolyásszerzéssel összefüggésben keletkező − nyilvános vételi ajánlattételi kötelezettségre vonatkozó szabályok.
Az MNB a bejelentéseket kivizsgálja és eldönti, indokolt-e felügyeleti eljárást indítania. Ilyen tartalmú határozatot a Mészáros-cégekkel kapcsolatban eddig nem hozott az MNB.
Budapesten már lassul a lakásárak növekedése, a vidék még most jön fel. Az új hitelekkel ömlik a pénz az ágazatba, jövő év végéig csak Budapesten 11 ezer lakás átadása várható, de a munkaerőhiány miatt is a befejezések átlagosan már fél évet késnek. A folyamatos béremelkedés egyelőre nyomja maga előtt a keresletet. Nyitott kérdés, hogy kipukkadó lufi fúvódik-e.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss elemzése szerint a féléves adatok alapján országosan 15,3 százalékkal drágultak a lakások egy év alatt (tavaly hasonló értéket mértek), és ez idén még folytatódik, de már „csak” 11 százalékkal. A fővárosban lassul a drágulás, a vidék kezd felzárkózni az árak növekedésében.
De van is hová, mert régiós összehasonlításban jelentősek a különbségek: míg Budapesten átlagosan több, mint 50 százalékkal emelkedtek az árak 2008 óta, Észak-Magyarországon még az idei második negyedévben is 13,7 százalékkal elmaradtak az akkoriaktól.
A városi lakásárak változása régiónként (2008-2017. II. n.év, százalék)
Forrás: MNB
A lakáspiacot erős kereslet és fokozatosan alkalmazkodó kínálat jellemezte az idei első fél évben – írja az MNB. Vagyis a három éve folyamatosan növekvő átlagbér, valamint a piacra áramló új hitelek – együtt a már 40 ezer körüli CSOK-igénylésekkel – mind nagyobb lakossági igényt támasztanak, amelyet az építőipar fokozatosan képes kielégíteni. (A hitelek összege 40 százalékkal nőtt éves alapon ez év közepéig.)
A lakásárak, a jövedelem és az új hitelek éves változása
Forrás: MNB
Erre az ábrára később még térjünk vissza.
Ahogy arról már szó volt, a fővárosban fokozatosan mérséklődik a drágulás: a 2017 első félévi 14,6 százalékos éves mérték már jelentősen elmarad az egy évvel azelőtti 27 százaléktól. Budapesten – a megnövekedett árak következtében is – az üzletkötések száma is szintén csökkent. A községekben viszont gyorsult a lakásárak növekedése, és a piaci forgalom is bővült. Az MNB szerint Budapesten a lakásárak már elérték az egyensúlyinak tekinthető szintet, vagyis közelíthetnek egymáshoz az árak az egyes régiók között.
A lakásárak eddigi alakulása négyzetméterenként, településtípusonkénti bontásban (a kategóriák felett az árváltozás 2013-2017. II. n.év, százalék)
Forrás: MNB
Van a lakáspiaci boomnak egy olyan vetülete is, amelyről kevés szó esik. Ez pedig
az üzleti (befektetési) megfontolás.
Az elmúlt években egyszerre jelentkezett több, egymástól független körülmény. Elérte Magyarországot is az Airbnb modellje, gombamód szaporodtak a lakáshotelek, természetesen elsősorban a turisztikailag frekventált területeken, főképpen Budapesten. Az ugyanezeken a helyeken élők (a magasabb státuszúak) számára előnyös a kormány gazdaságpolitikája (megfelezett szja, jövedelemmel együtt növekvő családtámogatás). Ezek együttes hatásaként a 2008-ban kitört válság miatt leállt ingatlanpiac szinte felrobbant, amit nagyban segített a kamatok csökkenése. Ennek következtében a megtakarítások „karbantartása” a hagyományos eszközökkel lehetetlenné vált.
Manapság az ingatlan látszik a legjobb üzletnek.
A különböző befektetések közelmúltbeli hozamának változása
Forrás: MNB
Az ingatlanos ágazatban a jelenlegi legszűkebb keresztmetszet a munkaerő-hiány. Ez az építőiparnak a vásárlói kereslet mögötti lemaradását tovább súlyosbítja.
Az építőipart gátló tényezők
Forrás: MNB
Mindez a költségek gyorsuló elszállásához vezetett már eddig is, amely komoly jogviták forrása lehet a leendő lakástulajdonosok és az építők között. A Magyar Építéstechnika című folyóirat írása szerint 2016 közepéhez képest
jelentős drágulás ment végbe az építőiparban,
annak teljes spektrumában. A különféle építőanyag-csoportok Budapesten 8-20, országosan 6-20 százalékkal drágultak, a személyi kiadások (elsősorban a bérek) 20-40, illetve 15-25, az egyebek (például fuvar) költsége 8-20 és 5-15 százalékkal kúsztak fel. Aki a részletekre is kíváncsi és a jogi háttér is érdekli, itt megtalálja.
Nyilván ezzel is összefügg, hogy egyre több hír érkezik a beruházások csúszásáról, olykor elmaradásáról. Az MNB alátámasztja ezt: a projektek 41 százalékánál eltolódott az átadás időpontja, az épülő új lakások
átlagosan valamivel több, mint fél évet csúsznak.
Az építkezések gyorsuló ütemben igyekeznek utolérni a keresletet. Az engedélyekből kiolvasható, hogy egyedül Budapesten ebben az évben 3200, jövőre 7700 új lakás befejezése és átadása várható.
A fővárosban építés alatt álló új lakások megoszlása az átadás tervezett negyedéve szerint (négy egymást követő negyedévben)
Forrás: MNB
Tehát 2018 végéig bőven tízezer feletti mennyiségű új lakást vesznek birtokba. A fenti ábra is azt mutatja, hogy 2019-től – a jelenlegi engedélykérelmek alapján – ehhez képest elenyésző új ingatlan kerül a piacra. Az csak a mostani adatok alapján állítható, hogy a 2014-ben kezdődött
boom tetőzése lesz 2018-ban.
Néhány kérdés nyitott. A hatályos törvényi szabály öt évre, 2019 végéig szállította le az új lakások áfáját 27-ről 5 százalékra. Még nem tudjuk, van-e kormányzati szándék ennek kitolására (netán véglegesítésére). Ha igen, az megnyújthatja a lakáspiac futását, bár egyre csillapulóan. A másik kérdőjel amellett meredezik, hogy a gazdaság bírja-e ezt a robbanásszerű jövedelemgyarapodást.
És ha ez nem elég, nem látható, hogy az amúgy is roppant magasra szálló jövedelmektől elszakadó, tehát idővel összeroskadó lakásárak (most tessék visszapörgetni a második ábrához) hány beruházást és építési vállalkozást fognak maga alá temetni. Az pedig már igazán messzire mutató kétség, hogy mi történik, ha a jelenleg nulla körüli alapkamat elkerülhetetlen emelkedése (legkésőbb 2019 közepe táján) beszivárog a lakáskölcsönökbe. Addig is jelenleg az látható (harmadik ábra bal fele), hogy az elszálló újlakás-árak miatt már elkezdődött az átvándorlás a használtak felé.
Mára lényegében mindenki hozzáférhet az úgynevezett minősített fogyasztóbarát lakáshitelhez (MFL), amely jelenleg valamivel alacsonyabb kamattal vehető igénybe, mint az egyéb piaci hitelek, igaz, biztosan csak a szerződött kamatperióduson (például öt éven) belül. A jegybank számítása szerint egy 20 évre adott 10 milliós, 5 éves fix kamatú hitellel havonta mintegy háromezer forint spórolható meg. Az időközbeni kamatemelkedés viszont nehezen kalkulálhatóvá teszi az évekkel későbbi törlesztő-részletek összegét.
Fél éve hirdette meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az MFL-programot, amelyhez folyamatosan nyújtják be pályázataikat a pénzintézetek. Mostanra lényegében minden jelentős hitelintézetnek elfogadott konstrukciója van: 52 kereskedelmi bank és takarékszövetkezet 104-féle fogyasztóbarát hitelt kínál 3, 5, 10 éves rögzített kamatperiódussal vagy a teljes futamidőre fix kamattal. Az MNB adata szerint ezek a hitelintézetek folyósították tavaly a teljes lakossági hitelállomány 80 százalékát.
Az elmúlt időszak javuló versenyének köszönhetően az ajánlatok között az átlagos hitelkockázatú ügyfelek már 5 százalék alatti teljes hiteldíjmutatóval (THM) is találhatnak 3 vagy 5 éves rögzített kamatú kölcsönt. A 10 éves kamatperiódusú akár 6 százalékos, a végig fix kamatú típus pedig 7 százalék körüli THM-mel érhető el számukra.
Az MNB jelenleg nyilvántartott banki kínálatai alapján egy átlagos, 10 millió forintos, 20 éves futamidejű, 5 éves rögzített kamatperiódusú kölcsönnél a legjobb piaci feltételű lakáshitel THM-je 4,46 százalék, míg azonos feltételekkel a legkedvezőbb minősített fogyasztóbarát lakáshitelé 3,89 százalék.
Vagyis utóbbi fél százalékos kamatelőnye azt jelenti, hogy a kölcsönt felvevőnek a futamidő alatt összességében 698 101 forinttal kevesebbet kell fizetnie a hitelért. Ez havi 2 909 forint, éves szinten 34 908 forinttal kisebb törlesztő-részletet jelent.
Kamatperiódus: amelynek ideje alatt a szerződésben rögzített havi THM nem változik, akkor se, ha nő vagy éppen csökken a banknak a szerződésre számított költsége. A nem rögzített, hanem változó kamatozású megoldásnál a havi törlesztés azonnal követi a piaci folyamatokat. THM: a kölcsön összegére járuló összes költség (hitelbírálat, szerződéskötés satöbbi) díjával „egybecsomagolt” havi kamat. Előtörlesztés: amikor az adós egyszerre fizet be egynél több havi törlesztést, és hozza előre a szerződés lejártát (ennek „minősített” esete a végtörlesztés, amikor egy összegben fizeti vissza a hátralékot) – ilyenkor a bankot komolyabb veszteség érheti, mert az előzetesen számítottnál kisebb összeget tud másutt elhelyezni kamatra.
Az MNB azt ajánlja a kölcsön iránt érdeklődőknek, hogy a THM és a havi törlesztőrészlet mértéke mellett – a jelenlegi, történelmi mélyponton lévő kamatszint időszakában – a megfelelő hitel választásakor
célszerű minél jobban mérsékelniük az esetleges későbbi kamatemelkedés kockázatát is.
A hitelt felvevő a változó (referencia-kamathoz kötött) kamatozással azt vállalja, hogy a hosszú futamidő alatt esetleg nőhet a kamat, és így az ő terhei is. Ha viszont (legalább a kamatperióduson belül) a fix, nem emelhető törlesztőrészletű konstrukciót választja – és az MFL csak ilyen lehet –, akkor kezdetben kicsit többet fizethet, de csökkenti vagy megszünteti a jövőbeni kamatemelés kockázatát.
Az MNB szerint a mai kamatkörnyezetben egyértelműen a minél hosszabb kamatperiódusú vagy a futamidő teljes idejére fixált kamatozású hitelek biztonságosak. A rövidebb kamatperiódus választása – bár a THM alapján olcsónak tűnik – kifejezetten kockázatos lehet – állítja a jegybank.
A minősített fogyasztóbarát lakáshitel feltételei: a havi törlesztő-részletek egyenlők, a kamatperiódus hossza 3, 5, 10 év, vagy a futamidő végéig tartó kamatrögzítés; a hitelbírálati határidő az értékbecslés elkészülte után legfeljebb 15, a folyósítás a feltételek teljesítésétől számított két munkanap; a banknak az általa választott referencia-értékhez (például a bankközi kamat, az úgynevezett BUBOR) viszonyított kamatfelára legfeljebb 3,5 százalékpont; a folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75 százaléka, de legfeljebb 150 ezer forint, az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát, lakástakarék-pénztári betétből pedig a szerződés szerint elérhető megtakarítás, a hozzá kapcsolódó állami támogatás és az azokra jóváírt kamat mértékéig az előtörlesztés díjmentes.
Ez azért nem ennyire egyszerű. A valahány évre rögzített kamat ugyan nem engedi beépülni az „árba” a kamatemelkedés többletét (de a csökkenés enyhítő hatását is kirekeszti), ám a kamatperiódus (3, 5 vagy 10 év) letelte után az addig „jegelt” különbözet menthetetlenül beépül a következő periódus THM-jébe. A banki gyakorlat az, hogy minél nagyobb a kiszámíthatatlan tényező, az annál drágábbá teszi a kölcsönt. Vagyis
ingyenebéd se így, se úgy nincs.
Jelenleg soha nem látott mélyponton van a jegybanki alapkamat a 0,9 százalékkal, a banki hiteleknél referenciaként választott bankközi kamat ennek is következtében lényegében nulla. Nagy Márton, az MNB alelnöke a minap egy konferencián azt mondta, hogy 2020-ig biztosan fennmarad a jelenlegi alapkamat, és 2019 elejéig a nulla közeli 3 havi BUBOR is.
Nem osztja mindenki ezt az álláspontot. Csak az elmúlt napokban jó nevű elemzőintézetek – egyaránt a gyorsuló inflációval számolva – belátható időn belüli komolyabb alapkamat-emelkedést jeleztek.
A brit TD Securities elemzői szerint 2018 közepének tájékán el kell kezdeni az MNB monetáris politikájának szigorítását. Az ugyancsak brit Capital Economics prognózisa szerint a jövő év végéig 1,5 százalékra, 2019 végéig 3 százalékra emelkedik az alapkamat. A Fitch Grouphoz tartozó BMI Research azt valószínűsíti, hogy az MNB 2019-ben kamatemelésbe kezd, és az év végére 2 százalékra emeli alapkamatát.
Vagyis
a mostani fogyasztóbarát lakáshitelek kamatai csak ideig-óráig lesznek ennyire alacsonyak,
a hosszabb (öt-tíz évi) kamatperiódusok esetében a bankok hamarosan eleve be fogják számítani a várható, és átmenetileg át nem hárítható növekvő költségeket. Ezek havi összege ugyanúgy havi több ezer forint lesz, mint a jelenlegi megtakarítás.
A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.
A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.
A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.
