A lényegi kérdésekre nincs válasz az állam által megvett bedőlt hitelű lakások tervezett visszavásárlásának feltételeiről. Nem ismertek a kedvezmények és a vételár meghatározása sem.
Amint arról pár napja írtunk, a kormány terve az, hogy minél több olyan lakástól megszabadul, amelyet a Nemzeti Eszközkezelő (NET) Zrt. vásárolt meg 2012 óta tulajdonosaiktól a bedőlt hitelszerződések miatt. (Egy kormányrendelet pedig azóta megjelenése napján le is zárja az egész eszközkezelős programot, már csak a benyújtott szándéknyilatkozatok elbírálására lesz lehetőség.)
Röviden összefoglalva a felkínálandó lehetőséget: a bérlővé vált volt tulajdonos – ha rendben fizette a havi díjat – kedvező feltételekkel egy összegben megveheti a lakást. Ehhez annak elhelyezkedése alapján százalékos kedvezményt kap a vételárból, amelybe beszámítják az eddigi bérleti díjak összegét. Nincs kamat az árra, és az összes költséget az állam fizeti.
A másik lehetőség hosszú távú részletfizetéssel vásárolni vissza a lakást. Az árba ekkor is beszámítják a korábbi bérleti díjakat, és ez is kamatmentes, a költségek ekkor is az államot terhelik.
Harmadik választás lehet, hogy a lakó marad a lakásban bérlőként a jelenlegi feltételekkel.
A visszavásárlási szerződéseket 2019-ben kell megkötni.
Az első ránézésre kedvezőnek tűnő ajánlat olvastán az első felmerülő kérdés az, hányan lehetnek azok, akik idő közben olyan anyagi helyzetbe kerültek, hogy megvegyék a lakást. Erre semmilyen utalás sincs a NET honlapján olvasható közleményben.
A benyújtott törvényjavaslat semmilyen részletet se árul el a leglényegesebb kérdésekről: hogyan állapítják meg a vételárat.
A jelenlegi piaci árakat veszik alapul, vagy az évekkel korábbi megvásárlási árat?
Arra sincsen egyértelmű rendelkezés, hogy nem emelkedhet a bérleti díj a benn maradó lakók esetében. (Ezeket később nyilván rendeletben a kormány fogja meghatározni.)
A NET 2012. eleje óta 36 ezer ingatlant vett meg, 154 ezer ember menekült meg úgy a többmilliós hiteltartozástól, hogy továbbra is az otthonában maradhatott – ennyi az összes információ, amit a NET közreadott a program lezárása előtt.
Ha megnézzük a jelenleg érvényes bérleti díjakat, világossá válik, hogy miért akar megszabadulni ezektől az ingatlanoktól az állam. A lakbér alapja a lakóingatlan hitelfelvételkor megállapított forgalmi értékének 1,5 százaléka, osztva 12-vel. Ez annyira kevés, hogy
a lakások szükséges állagmegóvására se futja,
a lassan esedékes ilyen-olyan felújítások elmaradása miatt ezek a lakások-házak rohamosan veszítenének értékükből. (Egy jelenleg 16-18 millióért megvehető használt garzon esetében 13-15 ezres havi bérlet lenne, miközben a piaci díj minimum 80-90 ezer.)
Ez tehát a tulajdonos államnak folyamatos veszteségforrás volt eddig is. (Ezen még az se sokat javít, hogy az éves hivatalos inflációval emelhették a havi díjat.)
Mindezekből az is következik, hogy a vételárba beszámítható bérleti díjak összege nem lesz túlságosan magas, pontosabban nagyon nem mindegy, hogy annak, aki mondjuk öt éven át kifizetett összesen egymillió körüli pénzt, ezt az összeget mekkora vételárba számítják be. (Ebből piaci lakásár esetén pár négyzetméterre futja.)
A jogszabályok alapján figyelembe vett
megvásárláskori vételárak meglehetősen nyomottak voltak.
Eleve nem túlságosan magasan húzták meg a plafont a figyelembe vehető forgalmi értékben.
A jelzáloghitel-szerződés aláírásakori maximális forgalmi érték Budapesten és agglomerációjában, valamint a megyei jogú városokban 25 millió, egyéb településeken 20 millió lehetett. (Igaz, a bedőlt hitelesek szerződései még jóval a pár éve zajló áremelkedések előtt keletkeztek.)
A NET a hitelszerződésben megállapított forgalmi értéknek csak 47 százalékát fizette ki a fővárosban, az agglomerációban és a megyei jogú városokban, a többi városban 43, községekben már csak 29 százalékát. További megszorítás volt, hogy a NET a fenti három települési kategóriában legfeljebb 9,4 millió, 6,45, illetve 4,35 milliót fizethetett.
Mindezek alapján nem csoda, hogy a NET honlapján elérhető utolsó, 2015. januári nyilvános adatsorok szerint a megvásárolt ingatlanok átlagos forgalmi értéke a jelzálog-hitelszerződés megkötésekor 7,9 millió forint, a NET Zrt. által fizetett átlagos vételár 3,7 millió forint volt. (Ekkorra 24,2 ezer ingatlant vett meg a NET a jelenlegi 36 ezerből.)
