Az ötödik legnagyobb áremelkedést mérték Budapesten az egész Földön. A legnagyobb drágulás Berlinben volt, Budapest több német nagyvárost és Hong-Kongot is lekörözte. London és New York „a fasorban sincs”.
Az utolsó negyedéves árak összevetésében 2016 és 2017 között Budapesten mérték az ötödik legnagyobb ingatlandrágulást, 15,5 százalékot – derül ki a statista.com összefoglalójából. A Frank Knight ingatlanos cég globális összehasonlítása szerint Berlin drágult leginkább, 20,5 százalékkal, ami beleillik az eddigi tendenciába: 2004-től 120 százalékkal emelkedtek az árak.
Az izlandi főváros, Reykjavík felvirágzásának egyik oka az élénk turizmus, továbbá az, hogy a 2008-as pénzügyi összeomlás nyomán sok befektető elhagyta az országot. Emiatt mostanra hiány alakult ki az ingatlanok körében.
Forrás: statista.com
Hasonló a magyarázata a magyar, és ezen belül elsősorban a budapesti drágulásnak. Az ország középső (és észak-nyugati) régiójában kiugró béremelkedések, valamint a kormány ösztönző intézkedéseinek (például a CSOK-nak) eredményeképpen nagy számú vevő kezdte keresni a lakásokat, amelyekkel a korábbi években évi tízezer alá zuhant újlakás-kínálata nem tudott lépést tartani. Az egyensúlyi állapot beálltáig jelentős drágulás zajlik még most is.
Amint arról nemrégiben írtunk, idén (országosan) a Duna House szerint akár 20 százalékkal is növekedhet a magyar ingatlanpiac, a február-márciusban regisztrált ügyletek száma 2008 óta a legnagyobb volt. Ez húzza magával az árakat,
a legkiugróbb növekedés Budapesten a 600 ezer forint feletti négyzetméter-árú kategóriában történt,
Budán 12, Pesten 10 százalékkal több ügyletet jegyeztek fel februárban, mint egy évvel korábban. Ezzel szemben az olcsóbb lakások körében éppenséggel visszaesett a kereslet.
A globális rangsorban olyan gazdag nagyvárosok, mint New York és London, messze lemaradtak a 2016-17-es időszakban: az amerikai metropolis 61-ik lett 5,6 százalék, a brit főváros a 101-ik 2 százalék drágulással.
Bár a legtöbb ingatlan 40-60 négyzetméteren talál vevőre, Budapesten a legnagyobb növekedés a 100 négyzetméter feletti kategóriában van, és kiugróan a 600 ezer forintnál magasabb egységárnál. Közben megjelentek eladóként a korábban befektetési céllal vásárlók.
A válságot megelőző időszak tranzakciós számát döntheti meg idén az ingatlanpiac, 160-180 ezer adásvétel bonyolódhat 2018-ban – derül ki a Duna House legfrissebb becsléséből. Ez 10-20 százalékos bővülés lenne. Az mindenesetre biztos, hogy februárban 13 százalékkal több, 12,8 ezer ügylet köttetett, mint egy évvel korábban, és az első két hónap összesített adata 2008 óta a legnagyobb.
Az eddig is dinamikus piaci pörgés részadatai szerint Budapesten és vidéken is
a legkeresettebbek a 40-60 négyzetméteres lakások,
az ügyletek nagyjából 40 százalékát teszik ki. A legnagyobb növekedés azonban a fővárosban a 100-120 négyzetméterűek körében történt (Budán 8, Pesten 4 százalékpont), de ezzel együtt ez a kategória mindössze 6-10 százalékban részesül az összpiacon belül. Vidéken átlagosan azonban a legkeresettebb méretű lakások körében volt a legnagyobb tranzakciószám-növekmény.
Az általános drágulás közepette érdekes tendencia, hogy az alacsonyabb négyzetméterárakban csökkent a kereslet tavaly februárhoz képest: Budán a 400 ezresig, Pesten a 350 ezresig, vidéken a 200 ezresig. Ettől felfelé viszont nagyobb mennyiségben cseréltek gazdát most a lakások.
A legkiugróbb emelkedés Budapesten a 600 ezer forint feletti
csoportban figyelhető meg: Budán 12 százalékponttal, Pesten 10 százalékponttal több ügyletet jegyeztek fel. Vidéken a legmagasabb mért, a 400 ezres kategóriában minimális volt ez a növekedés.
A drágább ingatlanok dominanciája jellemzi Budát, majdnem minden második lakás 40 milliónál drágább, Pesten 22 százalékkal a 15-20 milliós kategória a legnépesebb, ahogyan a vidéki átlagban is ez figyelhető meg; egy éve a Közép-Magyarország régió nélkül mért átlagban még az 5-10 millió közti lakásokból kelt el a legtöbb (36 százalék), mostanra az egy léptékkel nagyobb sáv (30 százalék) részesedése az első.
Általános jelenség az értékesítési idő hosszabbodása. Különösen a tégla építésűeké Budapesten – vidéken stagnáló, csökkenő. A panelek esetében kisebb ez az időnövekmény.
Változatlanul növekszik a befektetési célú ingatlanvétel. Budapesten majdnem minden második ügylet, a vidékiek esetében közel harmaduk emiatt cserél gazdát. A Duna House új elemként regisztrálta idén februárban
a korábban befektetésként eladott lakások
értékesítését: a fővárosban ez (12 százalék) a negyedik leggyakoribb ok volt, vidéken (2 százalék) viszont a sor végén található. Értékben azonban Budapesten 38 millióval a harmadik legmagasabb árkategóriát képviselnek az ilyen ingatlanok, vidéken viszont (21 millió) ezt az okot regisztrálták leggyakrabban.
Jelentősen, 44 százalékkal több lakás épült tavaly, mint 2016-ban. A 14 ezer új ingatlan számának alakulásában azonban egyértelműen a vidék játszotta a főszerepet, Budapesten megállt a növekedés 2017-ben.
Egyelőre nem egyértelmű, hogy a telítődés jelei mutatkoznak-e meg abban, hogy a fővárosban kissé még vissza is esett (elhanyagolhatóan, 0,6 százalékkal) az átadott új lakások száma 2017-ben. A KSH pénteken nyilvánosságra hozott jelentése mindenesetre azt mutatja, a 2761 új lakás lényegében megegyezik az egy évvel korábbi mennyiséggel.
Ezzel szemben a 14 389 összes új lakóingatlan 44 százalékkal több a 2016-osnál, és egyértelműen a vidék felé eltolódást mutatja. A népességméret csökkenésével fordítottan növekszik az ingatlanértékesítés növekménye. Megyei jogú városokban éppen másfélszer több új lakást adtak el 2016-hoz képest, a többi városban 69, a községekben is 65 százalék volt a mennyiségi gyarapodás.
Forrás: KSH
A KSH a fővárosi adathoz annyi megjegyzést fűz, hogy azt „az értékesítésre és bérbeadásra épített lakások számának 8,6 százalékos csökkenése okozta”.
A folyamatban lévő és jövőben tervezett építkezések számának alakulására lehet következtetni a kiadott engedélyekből. Tavaly 20 százalékkal több, 38 ezer volt, amelyen belül Budapesten 14,6 ezer (56 százalék a növekedés), a megyei jogú városokban pedig éppen hogy mérséklődés (9 százalék) figyelhető meg.
Az adatok mindenesetre arról tanúskodnak, hogy a felfutás az utolsó negyedévben következett be, az új lakások majdnem felét ekkor adták át.
Arról már korábban írtunk, hogy a gyerekek után járó támogatás java részét elvitte a lakások nagy mértékű drágulása. Ebben éppen Budapest jár az élen, ahol tehát tavaly stagnált az új építésű lakások átadása.
A családi otthonteremtési kedvezmény hatására annyit drágultak a lakások, hogy ez elvitte az egy vagy két gyerek után felvehető támogatást. Igazi segítséget csak a magas jövedelmű háromgyerekesek kaphatnak – írja elemzésében a GKI. Szerintük az átgondolatlansággal az építőipart támogatják, nem a lakást vásárlókat.
A CSOK 2015-ös bevezetése után 2017 végén a támogatással együtt is nehezebb volt lakáshoz jutni, mint másfél-két évvel korábban – vonta le a következtetést a GKI Gazdaságkutató Zrt. Egy 60 négyzetméteres használt lakás ára 1,9 millióval, új építésűként 2,3 millióval drágult (ráadásul eközben az áfa 27-ről 5 százalékra esett, ami 3,3 milliót eredményezett volna). Budapesten és a nagyobb településeken pedig az átlagnál is nagyobb volt az áremelkedés.
A CSOK keretében a legtöbben az 1 vagy 2 gyerek utáni kedvezményt tudják igénybe venni:
előbbi 600 ezret „ér”, utóbbi 1,4 milliót használt, 2,6 milliót új lakás esetén.
Ezen idő alatt az építési engedélyek száma megduplázódott, az új lakások ára 12, a használtaké 18 százalékkal ment fel. Mindez azt eredményezte – amit a példa is mutat -, hogy az áfa „elnyelődésével” együtt az egy-kétgyerekesek kedvezményét meghaladóan kerülnek többe a lakások.
A drágulásban természetesen szerepe van a piac természetes mozgásának, annak, hogy a hirtelen megugrott kereslet automatikusan felfelé nyomja az árakat. De annak is, hogy 2015 júliusában szinte minden előzmény nélkül vezették be a csok-ot, az építőipar kapacitásai ezt nem tudták követni, ráadásul az uniós finanszírozású beruházások lényegében kimerítették az ágazat teljesítőképességét.
A GKI-ban megjegyzik, hogy
igazán jól csak azok a magas jövedelműek jártak,
akik (kevesen) megfelelnek a CSOK 10+10 feltételeinek (három meglévő vagy „beígért” gyerek). Ők megkapják a maximum 10 milliós vissza nem térítendő támogatást és a legfeljebb 10 milliós kedvezményes hitelt, de csak új lakásra.
A GKI értékelése szerint az alapvetően pozitív elgondolás a kapkodás és az átgondolatlan döntések miatt felemás eredményeket hozott. A CSOK sokkal inkább az építőipart, semmint a lakásvásárlókat támogatta.
Jövőre a jelentősen megemelkedő áfaszint miatt visszaesik a frissen piacra kerülő lakások száma, mielőtt az idén akár a tavalyi sokéves rekordot is meghaladó eredmény lehetséges a piacon.
Tavaly a második félévében 4800 új társasházi lakást adtak el Budapesten, s az első hat hónap 4300-as darabszámával együtt az egész éves értékesítési volumen 9100 lakás volt – utoljára 2006-ban volt ilyen magas szinten a kereslet. A csúcsidőszak 2003-2006 között az eladott újépítésű lakások száma éves szinten meghaladta a tízezret. A mélypontot pedig 2012-ben regisztrálták, amikor 1500 ingatlan talált gazdára.
Két év óta – a fővárosban akkorra már amúgy is élénkülő keresletet – a megemelt csok támogatás, illetve az 5%-ra csökkentett áfa indukálta kínálatbővülés fűti
– mutat rá az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe. Ha azonban 2020-tól újra 27%-ra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál ebben a szegmensben. Félő, hogy ez a mostani keresleti boom végét jelentené, s így középtávon – mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel – mindjobban a lakásbérlet felé terelné az embereket – áll az elemzésben.
Forrás: OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép
A piaci boom egyik árnyoldalakként az eredetileg meghirdetett átadási dátumhoz képest, elsősorban az építőipari kapacitáshiány miatt egyre több épület átadása késik. Az OTP Jelzálogbank adatbázisában nagyjából a beruházások 80%-ában kellett a két frissítés között eltelt fél év alatt legalább negyed évvel kitolni az átadás dátumát. Emellett arról is egyre több esetben hallani, hogy a növekvő építőipari költségek mellett a beruházók és kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a 2019 végi dátum miatti kapkodás minőségi problémákat eredményez az új lakásoknál – hívja fel a figyelmet az elemzés.
Dráguló lakások
A vásárlók egyre több pénzt kénytelenek áldozni egy új lakás megvásárlására. A tavalyi nagyjából 550 ezer Ft/ m²-es budapesti átlag után az idei átadású új lakások átlagára 620 ezer Ft/ m² közelébe emelkedhet. 2019-ben pedig már a 660 ezres átlag négyzetméterárral kell ismerkednie a fővárosiaknak; ezen belül pedig az I., II., V. és XII. kerületekben keresők hétszámjegyű képzeletbeli árcédulákkal találkozhatnak.
Budapesten már lassul a lakásárak növekedése, a vidék még most jön fel. Az új hitelekkel ömlik a pénz az ágazatba, jövő év végéig csak Budapesten 11 ezer lakás átadása várható, de a munkaerőhiány miatt is a befejezések átlagosan már fél évet késnek. A folyamatos béremelkedés egyelőre nyomja maga előtt a keresletet. Nyitott kérdés, hogy kipukkadó lufi fúvódik-e.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss elemzése szerint a féléves adatok alapján országosan 15,3 százalékkal drágultak a lakások egy év alatt (tavaly hasonló értéket mértek), és ez idén még folytatódik, de már „csak” 11 százalékkal. A fővárosban lassul a drágulás, a vidék kezd felzárkózni az árak növekedésében.
De van is hová, mert régiós összehasonlításban jelentősek a különbségek: míg Budapesten átlagosan több, mint 50 százalékkal emelkedtek az árak 2008 óta, Észak-Magyarországon még az idei második negyedévben is 13,7 százalékkal elmaradtak az akkoriaktól.
A városi lakásárak változása régiónként (2008-2017. II. n.év, százalék)
Forrás: MNB
A lakáspiacot erős kereslet és fokozatosan alkalmazkodó kínálat jellemezte az idei első fél évben – írja az MNB. Vagyis a három éve folyamatosan növekvő átlagbér, valamint a piacra áramló új hitelek – együtt a már 40 ezer körüli CSOK-igénylésekkel – mind nagyobb lakossági igényt támasztanak, amelyet az építőipar fokozatosan képes kielégíteni. (A hitelek összege 40 százalékkal nőtt éves alapon ez év közepéig.)
A lakásárak, a jövedelem és az új hitelek éves változása
Forrás: MNB
Erre az ábrára később még térjünk vissza.
Ahogy arról már szó volt, a fővárosban fokozatosan mérséklődik a drágulás: a 2017 első félévi 14,6 százalékos éves mérték már jelentősen elmarad az egy évvel azelőtti 27 százaléktól. Budapesten – a megnövekedett árak következtében is – az üzletkötések száma is szintén csökkent. A községekben viszont gyorsult a lakásárak növekedése, és a piaci forgalom is bővült. Az MNB szerint Budapesten a lakásárak már elérték az egyensúlyinak tekinthető szintet, vagyis közelíthetnek egymáshoz az árak az egyes régiók között.
A lakásárak eddigi alakulása négyzetméterenként, településtípusonkénti bontásban (a kategóriák felett az árváltozás 2013-2017. II. n.év, százalék)
Forrás: MNB
Van a lakáspiaci boomnak egy olyan vetülete is, amelyről kevés szó esik. Ez pedig
az üzleti (befektetési) megfontolás.
Az elmúlt években egyszerre jelentkezett több, egymástól független körülmény. Elérte Magyarországot is az Airbnb modellje, gombamód szaporodtak a lakáshotelek, természetesen elsősorban a turisztikailag frekventált területeken, főképpen Budapesten. Az ugyanezeken a helyeken élők (a magasabb státuszúak) számára előnyös a kormány gazdaságpolitikája (megfelezett szja, jövedelemmel együtt növekvő családtámogatás). Ezek együttes hatásaként a 2008-ban kitört válság miatt leállt ingatlanpiac szinte felrobbant, amit nagyban segített a kamatok csökkenése. Ennek következtében a megtakarítások „karbantartása” a hagyományos eszközökkel lehetetlenné vált.
Manapság az ingatlan látszik a legjobb üzletnek.
A különböző befektetések közelmúltbeli hozamának változása
Forrás: MNB
Az ingatlanos ágazatban a jelenlegi legszűkebb keresztmetszet a munkaerő-hiány. Ez az építőiparnak a vásárlói kereslet mögötti lemaradását tovább súlyosbítja.
Az építőipart gátló tényezők
Forrás: MNB
Mindez a költségek gyorsuló elszállásához vezetett már eddig is, amely komoly jogviták forrása lehet a leendő lakástulajdonosok és az építők között. A Magyar Építéstechnika című folyóirat írása szerint 2016 közepéhez képest
jelentős drágulás ment végbe az építőiparban,
annak teljes spektrumában. A különféle építőanyag-csoportok Budapesten 8-20, országosan 6-20 százalékkal drágultak, a személyi kiadások (elsősorban a bérek) 20-40, illetve 15-25, az egyebek (például fuvar) költsége 8-20 és 5-15 százalékkal kúsztak fel. Aki a részletekre is kíváncsi és a jogi háttér is érdekli, itt megtalálja.
Nyilván ezzel is összefügg, hogy egyre több hír érkezik a beruházások csúszásáról, olykor elmaradásáról. Az MNB alátámasztja ezt: a projektek 41 százalékánál eltolódott az átadás időpontja, az épülő új lakások
átlagosan valamivel több, mint fél évet csúsznak.
Az építkezések gyorsuló ütemben igyekeznek utolérni a keresletet. Az engedélyekből kiolvasható, hogy egyedül Budapesten ebben az évben 3200, jövőre 7700 új lakás befejezése és átadása várható.
A fővárosban építés alatt álló új lakások megoszlása az átadás tervezett negyedéve szerint (négy egymást követő negyedévben)
Forrás: MNB
Tehát 2018 végéig bőven tízezer feletti mennyiségű új lakást vesznek birtokba. A fenti ábra is azt mutatja, hogy 2019-től – a jelenlegi engedélykérelmek alapján – ehhez képest elenyésző új ingatlan kerül a piacra. Az csak a mostani adatok alapján állítható, hogy a 2014-ben kezdődött
boom tetőzése lesz 2018-ban.
Néhány kérdés nyitott. A hatályos törvényi szabály öt évre, 2019 végéig szállította le az új lakások áfáját 27-ről 5 százalékra. Még nem tudjuk, van-e kormányzati szándék ennek kitolására (netán véglegesítésére). Ha igen, az megnyújthatja a lakáspiac futását, bár egyre csillapulóan. A másik kérdőjel amellett meredezik, hogy a gazdaság bírja-e ezt a robbanásszerű jövedelemgyarapodást.
És ha ez nem elég, nem látható, hogy az amúgy is roppant magasra szálló jövedelmektől elszakadó, tehát idővel összeroskadó lakásárak (most tessék visszapörgetni a második ábrához) hány beruházást és építési vállalkozást fognak maga alá temetni. Az pedig már igazán messzire mutató kétség, hogy mi történik, ha a jelenleg nulla körüli alapkamat elkerülhetetlen emelkedése (legkésőbb 2019 közepe táján) beszivárog a lakáskölcsönökbe. Addig is jelenleg az látható (harmadik ábra bal fele), hogy az elszálló újlakás-árak miatt már elkezdődött az átvándorlás a használtak felé.
Kanász-Nagy Máté, a lehet Más a Politika szóvivője sajtótájékoztatóján elmondta, hogy Botka László szocialista miniszterelnök-jelölt hivatalosan még nem kereste meg az LMP-t a választási együttműködésről szóló ajánlatával, de ha ez meg is történne, azt pártja elutasítaná. Ezt azzal indokolta: a múlt pártjaival nem lehet leváltani a kormányt.
A szóvivő arról is beszélt, hogy pártja egy 50 milliárd forintos bérlakásalapot hozna létre, amelyre önkormányzatok pályázhatnának. A politikus szerint szükség van az albérleti piac szabályozására, illetve annak „kifehérítésére” a közterhek és az adminisztrációs feladatok csökkentésével.
A lakás- és bérlakás-felújításokat az LMP a szolgáltatás áfájának 5 százalékra csökkentésével is segítené.
A szóvivő rámutatott: sokan valóban a lakhatási nehézségek miatt nem tudnak lakóhelyüktől távol munkát vállalni. A kormány azonban szerinte rossz választ ad a problémára azzal, hogy munkásszállók építését támogatja 9 milliárd forintos keretösszeggel, a munkásszálló ugyanis szerinte nem 21. századi megoldás.
A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.
A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.
A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.
