Sokunk számára nem újdonság az a tény, hogy egy ingatlanvásárlás során szükségünk lesz ügyvéd közreműködésére: előtte írjuk alá az adásvételi szerződést, amit ellenjegyzésével is hitelesítenie kell ahhoz, hogy az ügylet érvényesen végbemenjen. Szerepe ugyanakkor nem puszta formalitás, hiszen az eljáró ügyvéd felelősséget vállal a megállapodás tartalmának jogszerűségéért, tájékoztatja a feleket jogaikról és kötelezettségeikről, valamint általánosságban biztosítja azt a szakértelmet, amit egy ilyen komoly jelentőségű ügylet megkövetel.
A szerződés aláírása azonban gyakran csak egy hosszú folyamat utolsó lépése. A sokszor pezsgő ingatlanpiacon nem szabad habozni, ha le akarunk csapni egy jó vételre, ráadásul legtöbbször jogi támogatás hiányában kell döntenünk. Ezenfelül a laikusok olyan fogalmakra, mint a foglaló, az előleg vagy a vételi szándéknyilatkozat, hajlamosak sokszor egymás szinonimáiként tekinteni, pedig jogilag hatalmas különbségek vannak közöttük. Nézzük is meg röviden a legfontosabb tudnivalókat a témában, amelyekkel nem árt tisztában lennünk, ha akár eladóként, akár vevőként érintettek lennénk egy ingatlanügyletben!
Előleg vagy foglaló: mi a különbség közöttük?
Az előleg egy hasznos jogintézmény, jelezhetjük vele vételi szándékunk komolyságát, legalábbis ami az ingatlanpiaci funkcióját illeti. A jogszabályok viszont nem határozzák meg az előleg fogalmát, így az jogtechnikailag egy részletfizetés első részletének minősül.
Pont ebben rejlik a legfontosabb különbsége a foglalóval szemben. Mint megfizetett részlet, az előleg a legtöbb esetben visszajár, ha később mégsem teljesül az adásvétel, például valamelyik fél jogszerű elállása miatt. A foglaló viszont bünteti azt a felet, aki miatt végül nem köttetik meg a szerződés: a vevő elbukja az átadott összeget, az eladó duplán köteles azt visszafizetni.
Mit jelent a vételi szándéknyilatkozat?
A vételi szándéknyilatkozatot a jogszabályok ebben a formában szintén nem nevesítik, a kifejezést sokkal inkább az ingatlanjogi gyakorlat alakította ki. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy maga a nyilatkozat ne állna a jog szilárd talaján és ne lenne alkalmas joghatás kiváltására. A törvény betűi szerint a vételi szándéknyilatkozat vételi ajánlatnak minősül, ami pedig ajánlati kötöttséget von maga után. De mit jelent mindez a gyakorlatban?
Milyen kötelezettségünk származik a vételi ajánlatból?
A foglalóval és az előleggel egyaránt jelezhetjük szándékunk komolyságát, ugyanakkor az előlegből viszonylag egyszerűen, a foglalóból pedig a szankciós rész megfizetését követően szabadulhatunk. A vételi ajánlattal viszont komoly kötelezettséget vállalunk. A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint ugyanis, aki a szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad.
Ebből a vállalásból pedig sokkal nehezebben szabadulhatunk, akár kártérítésre is kötelesek lehetünk, ha végül miattunk nem jön létre az üzlet. Ugyanakkor éppen emiatt, a vételi szándéknyilatkozat nagyobb garanciát jelent a későbbi szerződéskötésre, ami különösen az eladó szempontjából lehet fontos biztosíték.
Mire figyeljünk a vételi szándéknyilatkozat megtétele során?
A jogszabályok nem írják elő a kötelező írásbeli formát a nyilatkozat megtételére, akárcsak az előleg vagy a foglaló esetében sem. Ugyanakkor az ingatlanok adásvétele során mindig jelentős vagyoni értékekről beszélünk, ezért nem tanácsos pusztán szóbeli egyezségekre hivatkozni egy sokszor milliós nagyságrendű, előre megfizetett pénzösszeg kapcsán. Minden esetben ragaszkodjunk az írásbeli formához, akkor is, ha a másik fél ezt nem tartja azt szükségesnek.
Miket tartalmazzon minden esetben egy ilyen dokumentum?
A vételi szándéknyilatkozatban rendelkezni kell tehát minden lényeges kérdésről: ide tartozik a vételár összege, az annak megfizetésére szabott határidő, részletfizetésben való megállapodás esetén az ütemezés, illetve bármi, ami a felek közötti megállapodás kapcsán jelentőséggel bírhat. Ilyenek lehetnek akár az ingatlan birtokbavételének feltételei is. Ha a nyilatkozattal együtt pénzösszeg is átadásra kerül, ezt is minden esetben pontosan rögzítsük a dokumentumban!
Egyértelműen azonosítani kell a szerződő feleket, az eladó és vevő személyes adatainak, illetve okmányaik sorszámának rögzítésével. Emellett meg kell jelölni a szerződés tárgyát, magát az ingatlant is, legalább pontos címének és helyrajzi számának feltüntetésével. Ha pedig az ingatlan az eladó szerint tehermentes, akkor az erre való, más esetben pedig a bejegyzett terhekre vonatkozó utalást is.
Végül, de nem utolsó sorban a nyilatkozat hatályának időtartamáról is rendelkezni kell. Fontos, hogy ekkor az eladó még nem fogadta el az ajánlatot, hiszen abban az esetben a feleknek leginkább előszerződést kellene kötniük egymással. A vevő az érvényesen megtett nyilatkozat hatálya alatt ajánlatához kötve marad, ha pedig ezalatt a vevő azt kifejezetten elfogadja, a szerződés közöttük a lényeges kérdések tekintetében érvényesen létrejön.
Ha viszont biztosra szeretnénk menni, a legjobb még mindig az, ha már ebben a szakaszban szakszerű jogi segítséget kérünk. Egy ingatlan-adásvétel ritka, de annál jelentősebb ügylet valamennyiünk számára, ahol akár egy élet munkája is kockán foroghat, ha nem vagyunk elég óvatosak és körültekintőek. Éppen ezért fontos, hogy minden esetben tisztában legyünk a jogszabályi keretekkel és bármilyen jellegű kötelezettséget kizárólag a szükséges jogi információk birtokában vállaljunk!
