Legkevesebb 20 ezer olcsó lakást illetve házat épít az informatikai óriás Washington és Tennessee államban, ahol nagy bázisai vannak – írja a Reuters hírügynökség.
Korábban az informatikai óriásokat azzal vádolták, hogy felverik az árakat a munkahelyek körül, és ezzel nehéz helyzetbe hozzák saját dolgozóikat. Különösen látványos ingatlan áremelkedés volt San Francisco környékén. Emiatt a Google és a Facebook ott kezdett lakásépítési akciókba.
Hogy finanszírozzák a lakásvásárlást? Jórészt úgy, hogy kedvezményes hitelt adnak már meglevő ingatlanok felújítására vagy új építésére.
A Reuters ehhez hozzáteszi, hogy az Amazon új főhadiszállást is épít Washington közelében Arlingtonban.
2,5 milliárd dolláros bónusz
Ennyit tett a karácsonyfa alá az Amazon, hogy megköszönje dolgozóinak azt, hogy a vírus válság kellős közepén is kitartottak – mondta Jeff Wilke vezérigazgató. A karácsonyi vásár különösen sikeres volt: a Fekete Péntektől kezdődött időszakban 4,8 milliárd dollár értékű forgalmat produkáltak. Ez 60%-al több mint tavaly.
Jeff Bezos lehet az első 1000 milliárdos
A Forbes becslése szerint a világ jelenlegi leggazdagabb embere, az Amazon alapító atyja nagyon hamar elérheti az 1000 milliárd dolláros vagyont. Ha a jelenlegi trend folytatódik, akkor a jelenleg 200 milliárd feletti vagyon 2026-ban érheti el az 1000 milliárd dollárt. Ha a vírus válság elhúzódik, akkor ez hamarabb is bekövetkezhet – írja a Forbes portál.
Nagy fokú kompromisszumot és bizalmat feltételez a 2019 végétől átmeneti időre fenntartott öt százalékos lakásáfa. A megcsúszó kivitelezéseken fog segíteni, de vannak kockázatai a még el nem készült új lakások esetében.
Legfeljebb egy-kétezer, de talán ennél is kevesebb új építésű lakás, családi ház számára nyújt segítséget a kormány azzal, hogy átmeneti időre megtoldja a kedvezményes, 5 százalékos áfa fennmaradását 2019 után.
Jövő év végén lejár az öt évre meghirdetett kedvezményes áfa ideje, ekkortól ismét 27 százalékkal adóznak az új építésű lakóingatlanok. Fő szabály szerint, mert a parlamentnek benyújtott adótörvény-csomagba beillesztettek egy módosítást, amely – a gyakorlat ismeretében – pár hónappal kitolja a kedvezményes áfa érvényesítését 2020-ban.
Azokban az esetekben lesz mód erre, amelyekben 2019 december 31-éig benyújtják a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéséhez szükséges okiratokat, és a lakás legalább szerkezetkész állapotban van. Utóbbi feltétele, hogy – leegyszerűsítve –
kívülről teljes legyen az épület, a nyílászárók is a helyükön legyenek.
Vagyis ez a könnyítés annak a csekély számú építkezésnek segít, amelyek folyamatban vannak (vagy rövidesen – például családi házak – elkezdődnek), de több hónapos csúszásban vannak és nem fejeződnek be 2019-ben.
Ezzel azonban felborul a normál építési folyamat, mert
a nagyjából 60 százalékos készültségi állapotra kell azt mondani, hogy kész van az ingatlan
(utóbbi a feltétele ugyanis annak, hogy a tulajdonjog bejegyezhető legyen). Ez nagy fokú kockázatot rejt magában, erős kompromisszumot és egymás iránti bizalmat feltételez az építő és a majdani tulajdonos között – mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
A megszokott ügymenetben a beruházás elindulásakor a leendő vevő előleget fizet, majd az építés előrehaladása alapján további részlet(ek)et utal át. Vagyis a szerkezetkész pillanatban nagyjából 60 százalék járna a vételárból is. A kedvezményes áfa érvényesítéséhez azonban a teljes árat ki kell fizetni, az építő pedig a tulajdonjog átadását hozza előre. Ez a felek közti bizalom nélkül nem fog menni.
Több rizikója van ennek. Az egyik az, hogy a belső terek kialakításakor nem ritka, hogy apróbb változtatásokra kerül sor a tervekben lévőkhöz képest, például valamilyen hatóság rendelkezése nyomán. Kockázat az is, hogy a finanszírozó bankok változatlanul akkor fizetnek, amikor rendelkezésre áll a hatósági használatba vételi engedély. Ez tehát növeli az építők (és a vevők) pénzügyi kockázatát is.
Ez a megoldás valószínűleg azon vevők esetében válhat gyakorlattá, akik hajlandók nagyobb rizikóba belemenni, és
lényegében a teljes vételárat maguk fedezik,
illetve a jó renoméjű ingatlanfejlesztőknél jöhet szóba – mondta Balla Ákos.
Ugyancsak kockázatot vállalnak a felek azzal, hogy a szorító munkaerőhiány miatt sokszor hónapokat csúszó építkezések ebben az esetben is nehezen kiszámíthatóan késhetnek. Előfordulhat, hogy a szerkezetkész épületről levonulnak a kőművesek, ácsok, de a belső teret kivitelezők előre nem láthatóan mégsem érkeznek meg időre.
Ez esetben a földhivatal – ha hat hónapon belül nincs kész az épület – visszadobja az albetétek létrehozását, és kezdődhet elölről a bejegyzés – hívja fel a figyelmet a szakember. (Ez akár a kedvezményes áfát is érintheti utólag.)
Mindezeket figyelembe véve az valószínűsíthető, hogy
inkább 80-90 százalékos készültség esetén fognak megállapodni
a felek – kalkulál Balla Ákos.
Érdemes azért mindezekhez hozzátenni, hogy nagyon kevés ingatlanról beszélünk. A teljes éves forgalom 4 százaléka, nagyjából ötezer az új építésű lakás, a többi használtak adás-vétele. Ezen belül is az új lakások fele befektetési célú, tehát mostanában mintegy kétezer család a tényleges új lakással gyarapodó évente. Ezek egy része kerülhet abba a helyzetbe, hogy a már megrendelt, részben ki is fizetett lakás, ház építése átcsúszik 2020-ra. Vagyis ez az átmeneti szabály is azon kevés jómódúnak segít, akiknek az egész újlakás-támogatást (jellemzően a csokkal) bevezette a kormány.
Sok üzleti szándékú lakásvásárló számolta el magát, a bérleti díjak képtelenek követni az elszabadult lakásárakat. Nő a megtérülési idő, szaporodnak a kockázatok. Az ingatlanpiac mostanában tetőzhet, 2020 utánra már nincsenek építési tervek. Egy szakértő szerint az ingatlancégek fele el fog tűnni, az árak az 5-7 évvel ezelőtti szintre zuhanhatnak. Már most is inkább eladni érdemes, venni nem.
Alaposan felforgatta az ingatlanpiacot a rakétasebességre kapcsolt áremelkedés. Az ötven százalék körüli (helyenként ezt is meghaladó) robbanás mind abszurdabb helyzeteket eredményez. Az például ugyan inkább jó, hogy a korábban lesajnált és „kukába utalt” panelek alulértékeltsége megszűnt, de az könnyen belátható, hogy mégoly magasan jegyzett övezetben, mint a Pók utcai, az 550 ezres négyzetméter-ár közönséges agyrém.
Az árak és a jövedelmek közti olló szélesre tárulását szemlélteti az ábra
Forrás: MNB
Csak emlékeztetőül: ősszel írtunk arról, mennyire reménytelen helyzetbe kerültek azok, akiknek akár csak viszonylag nagyobb fölös pénzük van. Hagyományos eszközökön (banki betét és lekötés, állampapír) a feléledő infláció közepette garantált a veszteség. Ez (is) nem keveseket ösztönzött ingatlanvételre.
Az első féléves adatok alapján elemeztük azt, hogy Budapesten már lassult az árak növekedése, a vidék viszont még feljövőben van. Csak a fővárosban 11 ezer lakás átadása várható 2018 végéig a jegybank szerint, bár az ügyletek már legalább fél évet csúsznak. A folyamatos béremelkedés nyomja maga előtt a keresletet.
Az elmúlt években sokan döntöttek úgy – látván a boomot -, hogy
kiadásra vásárolnak lakást.
Ennek hatásait mindenki láthatja az Airbnb és a modelljét követő lakáshotelek elszaporodásában; elsősorban Budapesten és néhány frekventált turisztikai városban legalább 6-7 ezer ilyen régi, belterületi szállás zúdult a piacra. Valószínűleg az új lakást megrendelők egy része is ezzel a céllal vág bele.
Ugyanígy meglátták a lehetőséget a hosszú távú bérbeadást választók is: diákok, fiatal párok számára ez volt (és maradt is jobbadán) az egyedüli lakhatási lehetőség. A korábbi években – az építőipar válság miatti kómába esése következtében – súlyos hiány alakult ki kiadható lakásokból. És ez bizony igencsak jó üzlet volt.
A lakásvásárlásból elérhető hozam és az egyéb befektetések nyeresége
Forrás: MNB
Csakhogy az is látszik a hirdetések számaiból és a reakciókból, hogy az eget ostromló bérleti díjakat már nem akarják (tudják) megfizetni a fedelet keresők. Az elhelyezkedés, övezet, méret és minőség terén valamelyes kompromisszummal mérsékelhető a havi teher, de már inkább tetőzésről beszélhetünk, és belátható időn belül a bérleti díjak csökkenése várható – mondta a FüHü-nek a Balla Ingatlanok vezetője, Balla Ákos.
Az elszabadult vételárak
megbontották az árak és bérleti díjak közötti korábbi korrelációt.
A nyugati országokban jellemzően 4-6 százalék a bérletből elérhető éves hozam, nálunk ez mindig magasabb (7-8 százalék) volt a nagyobb kockázatok miatt (nehezebb kirakni a nem fizető bérlőt, az okozott kár behajtása esélytelen, általában is szabályozatlanabb, rendezetlenebb a terület), s ezek „beárazódnak” a havi díjakba.
A „békeévekben” tehát 13-14 év alatt behozhatta árát a lakás a bérleti díjból, az ötven százalék körüli áremelkedéssel szemben azonban nem áll ekkora keresleti tartalék. Egy „átlagos” (ha van ilyen) 100-120 ezres bérletet még kiizzadni képes pályakezdő párnak vagy összeköltöző diákoknak, a keleti országrészből elvándorolt munkavállalónak sokkal többre nem futja. Márpedig egy ekkora, pár éve 20 milliós lakás mostanában 25-28 millióért megy el.
Ez sokak előzetes számítását fogja jelentősen megváltoztatni, netán felborítani,
a lényegesen meghosszabbodó megtérülési idő tovább növeli az amúgy is gyűlő ingatlanpiaci kockázatokat. (Például mi lesz, amikor – innen nézve elkerülhetetlenül – elindul felfelé az irányadó jegybanki, illetve bankközi kamat, akár 10 százalékhoz közelítően meglökve a felvett lakáshitelek terhét. Vagy ha valóra válik sokak félelme és a súlyos béremelkedést nem bírva nagyobb számban dőlnek be kisebb-közepes cégek.)
A piacfehéredésen túl a díjakra nehezedő nyomást is mérsékelheti, hogy januártól a lakáskiadás után eddig elkért 14 százalékos egészségügyi hozzájárulásról (eho) lemond az állam (marad tehát a 15 százalék szja), de csak azoknál – elsősorban lakáshoteleseknél -, akik eddig se kockáztattak a növekvő adóhatósági figyelem miatt.
A jövő nehezen megbecsülhető. A jegybank őszi becslésével szemben Balla Ákos úgy látja, hogy Budapesten inkább 5-8 ezer, országosan is legfeljebb 10-12 ezer lakás épül/van előkészületben. Azt ugyanis tudni kell, hogy a piacot (a csok mellett) berúgó áfacsökkentés (27-ről 5 százalékra) óta – a két év átfutási idő miatt – új társasházi lakás még alig került a piacra, ezek nagyjából mostanában kerülnek növekvő számban vevőikhez. (A tipikus üzleti vásárló társasházi lakást keres bérbeadásra.)
A jelentős csúszások (az MNB szerint 40 százalék az építések arányában!) és a durva menet közbeni áremelkedés miatti építői-vásárlói viták is ezután kerülhetnek felszínre – kivéve azokat, akik már eddig visszaléptek a megrendeléstől.
A teljes ágazat azt várja, hogy egyértelmű választ kapjon arra, mi lesz a 2019 végéig leszállított áfával. Ha két év múlva visszaugrik 27 százalékra, az önmagában
a piac azonnali visszafagyását fogja eredményezni.
Egy biztos, az ingatlanfejlesztők körében lényegében nincs előkészületben építés 2020-től kezdődően – mondta Balla Ákos. Márpedig ez azt jelenti, hogy két évig bizonyosan nem lesznek új lakások.
Akárhogyan alakul is, az mindenesetre már most is kiolvasható a számokból, hogy az elmúlt két évben kitört lakásboom a valóban tehetősek „bulija”, amit persze csak az nem látott korábban is, aki nem akarta. A sok-(tíz-)milliós ingyenpénzzel, legújabban a tőketörlesztést gyerekenként egymillióval lefaragó támogatással együtt is pár év alatt jó, ha 40 ezer új lakás fog megépülni. Vagyis néhány tízezer család jut valószínűleg soha vissza nem térő lehetőséghez. Tovább mélyítve a fölsőosztályok és az alattuk lévők közti vagyoni szakadékot.
Mindezek alapján a szakértő azzal számol, hogy a tényleges kereslet kielégítése után – különösen ha a kedvezményes áfát a kormány nem tartja fenn – a lakásépítők fele el fog tűnni a piacról, az árak pedig visszasüllyednek a 2010-es évek elejének szintje környékére. Akkoriban bőven tízezer alatt volt az évenkénti újlakás-építés.
Alighanem az kalkulál helyesen, aki jelenleg elad lakást, nem pedig vesz. Balla Ákos szerint mindezt pontosan tudják a pénzügyi elitben is. Nem véletlen, hogy húsiparba, termőföldbe és turizmusba fektetnek, mert
„enni kell, az egy hetes szabadságra is lesz kereslet”.
Az ingatlanokból pedig a süllyedéskor ki lehet vonni a tőkét.
Már csak azért is, mert a mostani brutális árak csak a hazai jövedelmekhez mérten magasak. Az időközben végbement költségrobbanás következtében ezekből átlagosan 10 százalék körüli nominális (tehát az inflációt nem kiszűrt) nyereség keletkezik, amelynek fedeznie kell a tőkelekötés árát és a több éves garanciát is.
Pár héten belül 20 milliárd forint értékű pályázati keretet nyit a kormány építőipari cégek számára technológiai fejlesztésre, hogy bővíthessék kapacitásaikat a lakásigények kielégítése érdekében – jelentette be a nemzetgazdasági miniszter.
Kapacitásbővítésre és technológiaváltásra ad 20 milliárdos pályázati pénzt a kormány még decemberben – mondta el Varga Mihály, miután találkozott az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetsége (Évosz) elnökével, Koji Lászlóval, és az ágazat húsz legnagyobb cégének képviselőivel az építőipari ágazati konzultáción.
A cél az építőipari teljesítmény növelése, hogy a jelenlegi 3,4 százalékról 5-6 százalékra emelkedjen részesedése a bruttó hazai termékből.
Idén eddig 27 százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye,
és több embert foglalkoztat, mint korábban – mondta a nemzetgazdasági miniszter.
A kormány egyelőre nem vizsgálja meg az új lakások áfájának ügyét, de szükség esetén megteszi – derült ki Varga szavaiból. Mint ismert, 2019 végéig tart az öt éves átmeneti idő, amíg 27 helyett 5 százalék kedvezményes áfa járul az új lakások árára. Ennek visszaállása szakértők szerint azonnal lefékezheti az ingatlanépítéseket, s jelenleg alig van 2018 utáni megrendelés új lakásra.
A miniszter elmondta, hogy folytatódik a panelprogram, a 800 ezres lakásállomány felújítása, továbbá a családi otthonteremtési támogatás.
Koji László annak fontosságáról beszélt, hogy a kormányzat mint a legnagyobb megrendelő próbálja minél inkább ellátni kiegyenlítő szerepét, mert az ágazatnak nagyon nehéz követni a kereslet jelenleg tapasztalható nagy arányú hullámzását. Úgy fogalmazott, folyamatos megrendelések esetén az építőipar bátrabban kezd a szükséges fejlesztésekbe.
Egyre több lakás épül: az év első kilenc hónapjában 52 százalékkal több, mint 2016-ban, de a kiadott építési engedélyekből már az is látszik, hogy lelassult a növekedés a lakáspiacon. Az árak növekedése tovább tart, de növekszik a bizonytalanság a költségek emelkedése és az 5 százalékos áfa eltűnése miatt.
Másfélszer annyi (52 százalékkal több, 7981) új lakást adtak át az országban az év első kilenc hónapjában, mint egy évvel korábban – derül ki a KSH adatsorából. Feltűnőek a növekedési arányok: Budapesten a legkisebb (17,6 százalék), a településméret csökkenésével párhuzamosan egyre nagyobb az új lakások számának százalékos emelkedése. A közepes méretű városokban 82, a községekben is 73 százalék az index. Ez azt mutatja, hogy
élénkül a nagyvárosokon kívüli Magyarország építési kedve is.
Ehhez azért érdemes hozzátenni, hogy a legkisebb méretű községekben (ezekből van a legtöbb az országban) szeptember végéig mindösszesen 1466 lakás épült.
A kiadott engedélyekből az első kilenc hónapban 32,6 százalékkal volt több, mint 2016 azonos időszakában. A most tervezett lakások száma 10 203, ami már csak 11 százalék gyarapodás. Ez arra utal, hogy a fejlesztők behúzták a kézi féket. Ennek oka a költségek (köztük a munkabérek) növekedése mellett az, hogy még senki se tudja, mi lesz a jelenlegi kedvezményes áfa sorsa. A megszavazott törvény értelmében
2019 végén visszaáll a 27 százalékos általános kulcs,
ami kigazdálkodhatatlan árnövekményt okozna. A lassulás harmadik oka a változatlan tartó áremelkedés: az első fél évben átlagosan 8,2 százalék volt a drágulás, és az adatok arról tanúskodnak, hogy – a minőségi összetevőket is beszámítva az árakba – a piac elmozdult a használt ingatlanok irányába.
A rengeteg építés alatt álló lakás ezután fog fokról fokra növekvő mértékben piacra kerülni. A legnagyobb kérdés most az, hogy a halmozódó kapacitások tetőzése és a vásárlói érdeklődés zenitje találkozik-e egymással.
Belelendülő építkezések, rosszabbul teljesítő agrárium, mérsékelt feldolgozóipari gyarapodás jellemezte a gazdaságot a második negyedévben: így állt össze a 3,5 százalékos éves növekedés. Az éelemiszerboltok forgalmának javulása változatlanul elmarad a jövedelemgyarapodás mögött.
A bruttó hazai termék (GDP) emelkedésének üteme a második negyedévben 3,2 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakáét. A valóságos folyamatokat pontosabban mutató (a szezonális és naptárhatást, például a munkanapok eltérő számát kiszűrő) adatok szerint a gazdaság teljesítménye az előző év azonos negyedévéhez mérten 3,5 százalék volt. Az első negyedhez képest 0,9 százalék a teljesítményjavulás – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) gyorsbecsléséből.
A súlyánál fogva meghatározó feldolgozóipar (benne például az autógyártás) 3,6 százalékot tett hozzá az átlagértékhez, a különféle piaci szolgáltatások 2,8 százalékot. Az építőipar teljesítménye 28,6 százalékkal emelkedett, amiben – a korábbi adatok ismeretében – minden bizonnyal
a felfutó lakásépítések játszanak nagy szerepet.
A mezőgazdaság teljesítménye 12,9 százalékkal csökkent, igaz, az egy évvel korábbi magas ráta ezt vetítette előre.
A beruházások 21,2 százalékkal haladták meg az előző év második három hónapjáét, de itt is elmondható, hogy egy évvel korábban (az alig csordogáló uniós támogatások miatt) jelentős, két számjegyű visszaesést szenvedtek el az invesztíciók.
Júliusban a kiskereskedelmi üzletek forgalma 4,1 százalékkal volt nagyobb, mint egy évvel korábban. Ezzel lényegében megegyező, 3,9 százalék a forgalombővülés az első hat hónapban. Ezen belül a tartós fogyasztási cikkeket árusító üzletek produkálták a legmagasabb indexet, 7,1 százalék növekedést, az üzemanyag-eladások 3,4 százalékkal emelkedtek.
Időszakról időszakra visszaköszönnek ezek az arányok, az, hogy a milliók életét tükröző élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes kiskereskedelmi üzletekben igen mérsékelten,
alig 2,1 százalékkal hagytak több pénzt a vásárlók.
Ez töredéke a két számjegyű (legutóbb 10 százalék) reálkereset-gyarapodásnak. Kutatók egy része úgy véli, hogy a bérek 15-20 százalékos vágtatása csak papíron valósul meg sokaknál, a korábban a minimálbér felett zsebbe adott pénz egy részét legalizálják mostanában.
Ara-Kovács Attila., a DK elnökségi tagja szerint a Fidesz ismét adott egy pofont a keresztény és európai értékeknek; állami bérlakásrendszer kiépítése helyett továbbra is folytatódik a hajléktalanüldözés.
Ara-Kovács szerint nem hajléktalanüldözésre, hanem szociális bérlakásrendszerre van szükség! Ha a kormány nem vette volna észre, nem csak a hajléktalanoknak jelent problémát, hogy a budapesti albérletárak a csillagos eget súrolják, hanem egyetemistáknak, pályakezdőknek, sőt dolgozó családos embereknek is. Nekik persze nem kell korlátot építeni, elmennek maguktól valamelyik élhetőbb nyugat-európai városba.
A DK szociális bérlakásrendszert építene, amely nem csak a hajléktalanoknak, hanem a fiataloknak, a pályakezdőknek és a keresetükből nehezen boldogulóknak is emberhez méltó lakhatást biztosítana.
Az első félévben majdnem ötven százalékkal nőtt az eladott lakások száma tavalyhoz képest, a tervezetteké pedig negyvennel. Budapestre már kiadta a figyelmeztetést az MNB a jövedelmek gyarapodási ütemétől jelentősen elszakadt árak miatt. A fizetőképes legfeljebb felső három jövedelmi tized helyébe mindinkább az állam állhat finanszírozóként egyre nagyobb összeget öntve a lakástámogatásba a választások előtt. Kérdőjel a befektetési célú ingatlanok piaca, valamint az uniós agrártámogatások pénzének vándorlása.
A lakáspiacon – elsősorban Budapesten és Nyugat-Magyarországon – valósággal elszállt árak közepette már láthatók a megtorpanás első – meglehet, még távoli – jelei. A GKI Gazdaságkutató most közzé tett felmérése szerint az ingatlanpiaci kilátások túl vannak a csúcson, de még derűlátók a szereplők. Látható azonban, hogy hét negyedéves mélypontra került azok száma, akik biztosan vagy valószínűleg terveznek lakást venni-építeni. Azt is megállapította a GKI, hogy a várakozásokat tükröző index már csak Budapesten növekedett, az ország többi részén csökkent, és ugyancsak hét negyedéves mélypontra süllyedt.
Az értékesített (használatba vett) új ingatlanok száma félévkor 5004 volt, 46 százalékkal több az előző évi hasonló időszakinál. Ez pontosan akkora növekedés, mint az első negyedéves összehasonlító index volt. A kiadott építési engedélyek és bejelentések azonban lassulást mutatnak az idei két részidőszak között: tavasszal csaknem 90 százalékos volt az éves növekedés, félévkor (19,8 ezer) viszont már csak 40 százalék. Különösen Budapesten szembetűnő a mérséklődés: 320 helyett 212 százalék a változás mértéke, továbbá a községekben 166 százalékról 70 százalékra zuhant a tervbe vett kivitelezések dinamikája. (Az később derül ki, hogy egyszeri, például szezonális változásról vagy tendenciáról van szó. A GKI mindenesetre az építési telkek piacán is a várakozások romlásáról számolt be.) A gazdaság teljesítményének szempontjából az új építésű ingatlanoknak van elsődleges jelentőségük, ezért fontos mutató, hogy a piaci várakozások szerint a használt lakások értékesítési árában 2-2,5 százalékos változást (drágulást) várnak a megkérdezettek, egyedül Budapesten számítanak 3 százalékhoz közeli áremelkedésre, az új építésűeknél ennél két és félszer nagyobb ellenérték-gyarapodásra számítanak: a fővárosban stagnálásra, másutt stagnálásra-csökkenésre, egyedül a keleti országrészben prognosztizálnak hét százalékos növekedést.
Az MNB súlyos kockázatot lát
Az elmúlt két évben az új lakások négyzetméter-árai (is) szinte megállás nélkül növekedtek. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi lakáspiaci jelentése arról számol be, hogy a Budapesten 2016 végén tapasztalt átlagosan 461 ezres négyzetméter-ár „már kiugrónak mondható”. Sőt, a jelentés legvégére elrejtve az MNB komoly figyelmeztetést ad:
„Budapesten a lakásárak növekedési üteme több éve meghaladja a háztartások jövedelmének növekedési ütemét”.
Továbbá „a fővárosi lakáspiacon felmerül kockázatként a lakóingatlanok értékének túlzott, a fundamentumok által indokolt szintet meghaladó emelkedése, ezért a budapesti lakáspiac folyamatos monitorozása kiemelten fontos”. Azóta ugyan júliusban Budapesten enyhe visszafordulás történhetett (a szárnyalás tempója az első félévben 11,3 százalékra mérséklődött az egy évvel korábbi 23,3 százalékhoz képest, ami csaknem 50 százalékos dinamika-süllyedés), de a tavalyi csaknem tízezer után idén reálisan elérhető a 15 ezer eladott új lakás – mondta a fuhu.hu-nak Petz Raymund, a GKI ügyvezető igazgatója, kutatásvezető.
A közelmúltbeli értékek mindenesetre jelentős bővülést mutatnak. Júniusban az építőipari termelés volumene 27,2 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbi alacsony bázist, az épületek építéséé 26,1, az egyéb építményeké 29,6 százalékkal emelkedett a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb adatai szerint. Májushoz képest a termelés növekedése 1,1 százalék, az év első fél évében 27 százalék volt az egy évvel korábbihoz viszonyítva. Az építőipari vállalkozások június végi szerződésállományának volumene június végén 94,5 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbi, alacsony bázist. A második negyedévben az építőipar termelői árai is emelkedtek, 4,6 százalékkal az előző év azonos időszakához képest.
Mindezek alapján (is) gyakran teszik fel a kérdést elemzőknek: meddig tarthat a lakáspiac növekedése? Petz Raymund szerint a trendforduló megbecsülése a legnehezebb kérdés. A GKI kutatásvezetője úgy véli, mostanában ezen a magas szinten stabilizálódnak a várakozások, de nem látszik a kilátások további javulása. Ezzel együtt akár további 2-3 kedvező év is lehetséges. Egyelőre kemény korlátnak látszik 2019 vége, amikor lejár a lakásépítésre 27-ről 5 százalékra leszállított áfa ideiglenes időtartama, amit az EU-val a „szociális lakásépítésre” hivatkozva fogadtatott el a magyar kormány. Petz szerint még egy négy éves ciklusra talán sikerülne prolongálni, de azért ez nem száz százalék, mert a fő szabály az ingatlanokra az általános kulcs (nálunk a 27 százalék) alkalmazása. Ennek annyiban is súlyos következményekkel járó jelentősége van, hogy az áfa visszaállására minden bizonyára satufékkel reagálna a lakáspiac. Jelenleg azonban égető probléma a hiányzó munkáskéz. Emiatt már most több negyedéves, helyenként akár egy éves csúszásban vannak lakásfejlesztések, sőt, több projektről azt sejtik a piacon, hogy végül el se kezdődnek. A Budapesti Lakáspiaci Riport
egy hónapja 7500 lakás esetében számolt be csúszásokról.
Kiknek készülnek az új lakások?
A GKI szakértője egyetért azzal a felvetéssel, hogy az elmúlt időben kialakult gigantikus árak legfeljebb a legfelső két-három jövedelmi-vagyoni tizedbe tartozók számára érhetők el, ezek száma viszont nagyon erősen korlátos. Az ingatlanvásárláshoz-cseréhez nélkülözhetetlen „beugró” egyik forrása a meglévő vagyontárgy, a másik a különféle pénzügyi eszköz (megtakarítás, befektetés). Az MNB nemrégiben közzétett tanulmánya a háztartások megtakarításairól egészen döbbenetes vagyoni koncentrációról számol be (az adatok 2015-ösök, de az arányok lényegesen nem változtak azóta.) Eszerint a háztartások első (alsó) feléé a jellemzően ingatlant tartalmazó nem pénzügyi vagyon 15 százaléka, a maradék 85 a másik 50 százaléké. A megtakarításoknál ez az arány 11-89 (az adósságtól megtisztított nettó pénzállomány).
A felső két decilisnél található az ingatlanvagyon 54 százaléka és a megtakarítások 76 (!) százaléka
(ezen belül a leggazdagabb egytizedé a pénzügyi vagyon kétharmada). Ezeket összevonva a magyar háztartások nettó vagyonának 52 százalékát a felső tized, 15 százalékát a második decilis birtokolja. A nyolcadik tizednél már csupán a nettó lakossági vagyon 10 százaléka áll rendelkezésre.
Forrás: KSH
És itt nem feltétlenül milliomosokra kell gondolni: a mérés szerint a legfelső jövedelmi tizedbe már évi bruttó 3,5 millió forintnál volt a „belépő”, a kilencedik decilis kerekítve 2,2, a harmadik „leggazdagabbaké” pedig 1,8 milliós összes bevételtől kezdődik. Utánuk már az országos átlag (1,44 millió) jövedelmet épphogy meghaladók, majd az alattiak sorakoztak. Háztartásokat (optimális esetben kétkeresős családokat) feltételezve lényegesen magasabb összjövedelemről beszélhetünk, de azért
szó sincs krőzusokról, akik 600-700 ezer forintot stabilan tudnának kifizetni nagyobb új ingatlan négyzetméteréért.
Még a (jelenleg) lefelé tartó banki kamatok láttán se. (Ennek hosszabb távú kockázatáról itt olvashat.) A 6-7-ik decilisbe tartozó szülők kétszer bruttó másfélmilliós éves bevételéből már komoly számolgatást igényelhet belevágni 8-10 milliós kölcsön törlesztésébe tisztán piaci alapú megoldással. Különösen úgy, hogy a 2015-ös adatok szerint is a legkedvezőbb helyzetben a gyermektelen férfiak háztartásai voltak-vannak éves nettó 1,6 milliós jövedelemmel. A kifejezetten a több gyerekeseket segítő kormányzati családtámogatás természetesen módosít ezen a helyzeten, de az állami segítség jelenleg is a felső jövedelmi csoportba tartozóknak igazán előnyös. Ha területenként vizsgáljuk a jövedelmeket, azt látjuk, hogy mindössze Budapesten és Vas megyében volt a háztartásonkénti éves jövedelem 4 millió forint feletti. Nem nehéz belátni, hogy az alsó jövedelmi 60 százalékba tartozók családjainak gyakorlatilag esélyük sincs arra, hogy havi 60-80 ezer forint törlesztéssel járó kölcsönt vegyenek fel (és kapjanak banktól), amely alapjaiban változtatná meg lakásviszonyaikat.
S noha a jövedelem és a vagyon nincs minden esetben szoros korrelációban, az átlagot akár többszörösen meghaladó felhalmozás (az öröklést kivéve) az átlagnál jóval nagyobb rendszeres bevételt feltételez, különösen a gyarapodás éveiben. A háztartások helyzetét vizsgáló MNB-tanulmány szerint az életkori besorolás alapján relatíve legjobban „eleresztett”, 46-55 éves háztartásfők vezette családokban
átlagosan 14 milliós ingatlan- és 16 milliós pénzügyi vagyon található,
és e generációé a legnagyobb háztartási összvagyon is. A 65 évesekig terjedő következő csoportban 13 és 8 millió az ingatlan-pénzvagyon átlaga. Az átlagjövedelemben ehhez hasonló a helyzet: az életkori alsó-közép háztartások évi bruttó 4,5 millióhoz, a felső-közép 3,2 millióhoz jutottak két éve.
Forrás: MNB
A grafikon azt szemlélteti, hogy a részben mozgósítható, tőkeként felhasználható nettó (tartozásokkal megtisztított) vagyon átlagosan egyáltalán nem verdesi az eget. Budapesten meghaladja a 32 milliót, 20 és 30 millió közötti Vas, Somogy, Veszprém és Pest megyében. A legszegényebb területek: Jász- Nagykun-Szolnok (6 millió), Nógrád és Baranya (8 millió), Csongrád (9 millió). Természetesen ezekben a megyékben a lakásárak is lényegesen alacsonyabbak. Az egy háztartásra jutó vagyonban a legszegényebb és leggazdagabb megyék háztartásai között több, mint ötszörös a különbség. S bár ezekben az országrészekben lényegesen alacsonyabbak az árak, ennyi vagyon-jövedelem legfeljebb használt-használt lakás/ház tranzakcióra nyújthat fedezetet, ha egyáltalán van vevői érdeklődés. Ezek azok a területek, amelyek az elvándorlással leginkább sújtott részei az országnak.
Mesterséges költségvetési élénkítés?
Petz Raymund szerint hagyományosan elsősorban a felső osztályokat segítik a kormányok a lakástámogatással, s most is ezek erősítése a látható cél. Azzal együtt is, hogy a 2008-as válság után évekre befagyott lakáspiacon nagy elhalasztott kereslet ér célba mostanában. A szakértő a választások előtt további lazításra számít a dinamika fenntartása érdekében, de kérdés, merre megy tovább a kormány, megpróbálja-e az alsóbb jövedelmi rétegek előtt is kitárni a kaput. Annyit tudhatunk, hogy a CSOK-ra eddig elköltött 126 milliárd forint (ami 50 ezer családot érint) 2018-ban minden eddiginél több pénzt, 236 milliárdot ontanak a lakáspiacba különféle támogatások formájában. Ez magasra pumpálhatja a használt és új lakóingatlanok forgalmát, de jelentősen megemelheti a későbbeni törlesztési kockázatokat.
A GKI kutatásvezetője két nehezen áttekinthető terület esetében lát kérdőjelet. Fogalmunk sincs, hogy az EU-ból területalapú agrártámogatásképpen érkező pénzeső hányad része vándorol máshová, például ingatlanokba – fogalmaz. Ezzel részben összefügg, hogy a lakáspiacot nem kis hányadban a 40 százalékra becsülhető arányú befektetési célú vásárlások lódítják előre. Ezt láthatjuk az albérletek szintén rakétasebességű drágulásában, a lakáshotelek szaporodásában. Amíg más befektetési lehetőségnél itt nagyobb hozam érhető el, addig maradhat a nagy tőkebeáramlás a lakásokba.
Telítődés esetén számottevő visszaesés következhet.
A felfelé ívelő kereslet kielégítésére az elmúlt időben rohamosan épül ki a kapacitás az építőipari cégeknél. A tervezéstől a kivitelezés befejezéséig tartó egy-másfél év figyelembe vételével nem látható előre, milyen keresleti viszonyok lesznek 2018 végétől, s hogyan alakul az áfa. Az ingatlanpiaci szakértő nem mert becslésbe bocsátkozni arról, hogy a fizetőképes kereslet esetleges megcsappanása következtében hány építőipari vállalkozás mehet csődbe.
A Független Hírügynökség kiadásai meghaladják bevételeinket.
A pártoktól független újságírás egyre nehezebb helyzetben van Magyarországon.
A hagyományos finanszírozás modelleket nem csak a politika lehetetleníti el, de a társadalmi kihívások is.
A fuhu.hu fennmaradásához, hosszútávú működéséhez, szerkesztőségünk rászorul támogatásotokra.
Segítségetekkel lehetőség nyílik arra, hogy munkánkat továbbra is az eddig megszokott színvonalon végezhessük tovább.
