Hiú reményből bizonyosság lett: nem marad a kedvezményes áfa az új lakásokra 2020-tól, ami az építőipar egy részét maga alá fogja temetni, a piac pedig várhatóan visszatér a 2016 előtti állapotba, az évi 8-10 ezer új lakás szintjére. Az ismét 27 százalékos áfa kisöpri a kereslet zömét. Addig vannak kérdőjelek.
Elhalt a remény, a kormány nem hosszabbítja meg a 2016 elejétől érvényes 5 százalékos kedvezményes áfát a 2019 vége utáni időszakra. Az InfoRádióban ezt bejelentő pénzügyminiszter ezt azzal indokolta, hogy eleve ennyi időre tervezték. Varga Mihály azt is elmondta, hogy nem akarják közpénzből finanszírozni a szerintük 10 százaléknyi külföldi és a befektetői célú lakásvásárlásokat.
Valóban, a Magyar Nemzeti Bank tavasszal közzétett jelentése szerint 40 százalék a nem saját célra vett lakások aránya. Ezt mutatja az ábra is.
Az egyik jelentős cég, a Balla Ingatlan vezetője, Balla Ákos a Független Hírügynökségnek elmondta, hogy az ő adataik szerint ennél is magasabb ez az arány:
minden második új lakást befektetési céllal vásárolnak.
Ami érthető is, ha az elenyésző banki betéti kamatokat, lakáscélú kölcsönök kamatait és a lakbéreket összevetjük, azt látjuk, hogy jelenleg az egyik legjövedelmezőbb beruházás ma kiadásra venni ingatlant.
Az ábra azt mutatja meg, hogyan változott a fővárosi átlagár és fajlagos ár a kedvezményes áfa bevezetése után. A drágulás viszonylag kismértékű volt, de a négyzetméterenkénti átlagár is feljebb ment. Azon lakásokat mérték meg akkoriban, amelyek mindkét hónapban eladók voltak. Azt tapasztalták, hogy az átlagár növekedését mintegy 17 százaléknyi áfa-csökkentés kísérte.
Az ingatlanszakma folyamatosan győzködte a kormányt, hogy hosszabbodjék meg a kedvezményes áfa, netán maradjon így. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) nemrégiben készült értékelése szerint a kedvezményes áfa megszűnése önmagában 22 százalékkal növelheti az új lakások árát 2020-tól. Az áfakulcs megemelésének hatására közel 40 milliárd forinttal kevesebb adóbevétel folyna be a költségvetésbe 2019-2022 között, mint amennyi bevétel lenne az 5 százalékos kulccsal.
Az IFK szerint az átadott lakások tavalyi 15 ezer körüli száma 44 százalékkal több, mint egy évvel korábban, de még meg sem közelíti a kívánatosnak tartott évi 40 ezres mennyiséget. A 2008-ban kezdődött gazdasági válság miatti építőipari visszaesés nyomán csupán Budapestről jelenleg becsléseik szerint 30-35 ezer új lakás hiányzik, amely az árak és az albérleti díjak jelentős emelkedéséhez vezetett. Az elemzők piaci becslései szerint azonban idén ideális esetben is csak 25 ezer körüli új lakás átadása lehetséges országosan – írta az IFK.
Az elmúlt évek országos folyamatát a következő ábra szemlélteti:
A KSH májusi adataiból kiderül, hogy 2018 első negyedévében 3394 új lakás épült, 65 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 9850 volt, 3,4 százalékkal több, mint 2017 első negyedévében. Budapesten háromszorosára nőtt az épített lakások száma, a városokban és a községekben is dinamikus volt a növekedés. A kiadott új építési engedélyek (bejelentések) alapján 3,0 százalékkal több, összesen 2965 lakóépület építését tervezik.
A kétféle adat azt mutatja, hogy az ingatlanfejlesztők – noha Balla Ákos szavaival „gyerekesen reménykedtek” az áfa-meghosszabbításban – lényegében már tavaly év vége felé leálltak az új fejlesztések előkészítésével. Májusban arról írtunk, hogy a bizonytalanság közepette márciusban az új szerződésekből és a teljes szerződésállományból az látszott, a beruházók igyekeznek befejezni a már elvállalt munkákat és az újakkal óvatosabban bánnak.
Az épülő, tervezett és befejezett budapesti lakások számát mutatja az Eltinga grafikonja:
Az árak vágtatását mindenki megtapasztalhatta, az MNB májusban már arra a következtetésre jutott, hogy idén tovább drágulnak a lakások, de Budapesten már elérték a telítettségi árszintet.
Jelentősek a késések az új építésű lakások átadásában,
elsősorban a fővárosban, és főként a hiányzó munkaerő miatt.
Az MNB tavaszi jelentése szerint tavaly 13,8 százalék volt az átlagos drágulás (2016-ban 15,4), és még idén is 13,9 százalékkal számolnak. Az árolló az elmúlt években egyre tágult a vidéki és a fővárosi piac között, mert Budapesten az elmúlt három évben 26,8, majd 23,6, tavaly 13,3 százalékkal nőttek az árak.
Az Eltinga Budapesti Lakásriportjában az olvasható, hogy 2017-18-ban az eladó lakások 17 százalékkal drágultak.
A Balla Ingatlan adatai szerint ma már 600 ezer forint négyzetméterár alatt nem lehet rentábilisan kivitelezni, illetve csak a minőség rovására (a közelmúltban is volt mintegy 3,5 százalékos kivitelezői drágulás). Ez a szám a megemelkedő áfával elérné a 700 ezret,
amit Budapesten is csak a tágabban vett belső városmag bír el,
a vidékről pedig szinte beszélni se érdemes. Debrecennek, Kecskemétnek és Győrnek van fejlesztői értelemben saját lakáspiaca, ezeken kívül már eddig is a saját építés (például a klasszikus kaláka) volt inkább jellemző.
Az Eltinga idén 5950, jövőre 11400 lakás átadását várja, és még 2020-ban (tehát a 27 százalékos áfa visszatérte után) is számolnak ezer eladható lakóingatlannal.
A budapesti lakásátadások becsült alakulását szemlélteti a grafikon:
Látható, hogy a végső roham az utolsó negyedévben várható. Akinek addig nem sikerül megvennie, az belecsúszik a 27 százalékos áfába. (Nyilván sokan fognak azzal próbálkozni, hogy – legalábbis papíron – előre hozzák az adásvételt.)
A jövőt inkább találgatják az érintettek. Abban nincs vita, hogy a 22 százalékpontnyi drágulás akkora lenne, hogy
alig maradna fizetőképes kereslet.
Már csak azért is, mert a kivitelezők a 2016 elején leszállított áfa nagy részét lenyelték – mondta hangsúlyozottan saját véleményeként a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. Mehrli Péter úgy véli, hogy – különösen a jellemző építési csúszások miatt – lesznek olyan lakások, amelyeket nem tudnak eladni 2019 végéig. (Az Eltinga a tavasszal úgy találta, hogy 6100 lakásnál legalább 1-2 negyedév a késés, de csaknem 3 ezer már több, mint egy évvel van túl a határidőn.) Márpedig üresen nem marad lakás, ami az árak csökkenéséhez vezet – mondta Mehrli Péter.
Balla Ákos ezzel szemben úgy becsüli, hogy – mivel új fejlesztések már jó ideje nem indultak – a futó beruházásokat képesek lesznek befejezni. Társasház esetében átlagosan 20-22 hónap az építési idő, a szerkezetkész vagy ahhoz közeli épületek elkészülhetnek 2019 végéig.
Utána viszont rengeteg cég fog eltűnni a piacról – és persze ez magával rántja az építési kiskereskedelmet, valamint az építőanyag-gyártókat is.
Főleg a kisebb tőkeerejű kivitelezőkre vár sanyarú sors – mondta Mehrli Péter.
Kedvező fejlemény várható viszont azzal, hogy a most feszítő munkaerőhiány akár el is tűnhet. Mert ember ugyan nem lesz több, de a feladat igen. Balla Ákos erősen ironizálva úgy fogalmaz, hogy
„a kormány hála istennek nem fejlesztette a szakképzést”,
ezért nem kell ezerszámra elküldeni jó szakembereket a piac összeesése után.
Mert abban nincs vita, hogy ez fog történni. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és a Balla Ingatlan tulajdonosa is úgy látja, hogy a piac visszaesik az évi 8-10 ezer új lakás mennyiségére, vagyis a 2013-15-ös időkére.
Arról semmit se tudni, hogy a kormány utána mit tervez Varga Mihály nyilatkozatából annyi derült ki, hogy talán a CSOK-ot tervezik fejleszteni, de az még nem világos, hogyan tudnák pótolni a magasabb áfával eltűnő keresletet. Mert ez a kedvezmény kezdettől fogva a magas jövedelműeknek volt jó, a fiatal családoknak alig – mondta Balla Ákos. Amit egyébként eddig is láttunk, például azt, hogy a drágulás el is vitte a CSOK jelentős részét, főleg Budapesten.
Addig is
tartogathat meglepetéseket a következő másfél év.
Új beruházások híján a fokozatosan kifutó kínálat fog összetalálkozni a még növekvő kereslettel (Balla Ákos szerint reális a pénzügyminiszter biztatása, hogy aki teheti, még gyorsan vágjon bele lakás keresésébe-építtetésébe). Ez a tiszta piaci logika alapján további áremelkedést sejttet, de vannak ezt fékező körülmények is.
Arról már a FüHü is írt, hogy a forint megdőlése következtében elkezdtek emelkedni a lakáskölcsön-törlesztések. Ezek ugyan fokozatosan lépnek be a már futó szerződésekbe (attól függően, hogy milyen kamatperiódust választott az ügyfél: egy éven belülit, vagy három, öt évest, netán ennél is hosszabbat), de az új kölcsönöket már fél-egy százalékponttal többért kínálják a bankok. Ez pedig többeket visszarettenthet lakásvásárlástól.
Látható az is – mondta Balla Ákos -, hogy eddig is a kisebb, 40-50 négyzetméteres lakásokat vitték nagy számban, a nagyok könnyen beragadnak, ahogyan a rosszabb minőségűek és a nem annyira kedvelt helyen lévők is. Márpedig egy 100 négyzetméteres (550 ezer forint körüli egységárú) lakás esetében a sokak által becsült 10 százalékos drágulás öt és félmillió forint. Balla Ákos szerint kérdés, hogy elbírja-e ezt a piac.
