Mára lényegében mindenki hozzáférhet az úgynevezett minősített fogyasztóbarát lakáshitelhez (MFL), amely jelenleg valamivel alacsonyabb kamattal vehető igénybe, mint az egyéb piaci hitelek, igaz, biztosan csak a szerződött kamatperióduson (például öt éven) belül. A jegybank számítása szerint egy 20 évre adott 10 milliós, 5 éves fix kamatú hitellel havonta mintegy háromezer forint spórolható meg. Az időközbeni kamatemelkedés viszont nehezen kalkulálhatóvá teszi az évekkel későbbi törlesztő-részletek összegét.
Fél éve hirdette meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az MFL-programot, amelyhez folyamatosan nyújtják be pályázataikat a pénzintézetek. Mostanra lényegében minden jelentős hitelintézetnek elfogadott konstrukciója van: 52 kereskedelmi bank és takarékszövetkezet 104-féle fogyasztóbarát hitelt kínál 3, 5, 10 éves rögzített kamatperiódussal vagy a teljes futamidőre fix kamattal. Az MNB adata szerint ezek a hitelintézetek folyósították tavaly a teljes lakossági hitelállomány 80 százalékát.
Az elmúlt időszak javuló versenyének köszönhetően az ajánlatok között az átlagos hitelkockázatú ügyfelek már 5 százalék alatti teljes hiteldíjmutatóval (THM) is találhatnak 3 vagy 5 éves rögzített kamatú kölcsönt. A 10 éves kamatperiódusú akár 6 százalékos, a végig fix kamatú típus pedig 7 százalék körüli THM-mel érhető el számukra.
Az MNB jelenleg nyilvántartott banki kínálatai alapján egy átlagos, 10 millió forintos, 20 éves futamidejű, 5 éves rögzített kamatperiódusú kölcsönnél a legjobb piaci feltételű lakáshitel THM-je 4,46 százalék, míg azonos feltételekkel a legkedvezőbb minősített fogyasztóbarát lakáshitelé 3,89 százalék.
Vagyis utóbbi fél százalékos kamatelőnye azt jelenti, hogy a kölcsönt felvevőnek a futamidő alatt összességében 698 101 forinttal kevesebbet kell fizetnie a hitelért. Ez havi 2 909 forint, éves szinten 34 908 forinttal kisebb törlesztő-részletet jelent.
Kamatperiódus: amelynek ideje alatt a szerződésben rögzített havi THM nem változik, akkor se, ha nő vagy éppen csökken a banknak a szerződésre számított költsége. A nem rögzített, hanem változó kamatozású megoldásnál a havi törlesztés azonnal követi a piaci folyamatokat.
THM: a kölcsön összegére járuló összes költség (hitelbírálat, szerződéskötés satöbbi) díjával „egybecsomagolt” havi kamat.
Előtörlesztés: amikor az adós egyszerre fizet be egynél több havi törlesztést, és hozza előre a szerződés lejártát (ennek „minősített” esete a végtörlesztés, amikor egy összegben fizeti vissza a hátralékot) – ilyenkor a bankot komolyabb veszteség érheti, mert az előzetesen számítottnál kisebb összeget tud másutt elhelyezni kamatra.
Az MNB azt ajánlja a kölcsön iránt érdeklődőknek, hogy a THM és a havi törlesztőrészlet mértéke mellett – a jelenlegi, történelmi mélyponton lévő kamatszint időszakában – a megfelelő hitel választásakor
célszerű minél jobban mérsékelniük az esetleges későbbi kamatemelkedés kockázatát is.
A hitelt felvevő a változó (referencia-kamathoz kötött) kamatozással azt vállalja, hogy a hosszú futamidő alatt esetleg nőhet a kamat, és így az ő terhei is. Ha viszont (legalább a kamatperióduson belül) a fix, nem emelhető törlesztőrészletű konstrukciót választja – és az MFL csak ilyen lehet –, akkor kezdetben kicsit többet fizethet, de csökkenti vagy megszünteti a jövőbeni kamatemelés kockázatát.
Az MNB szerint a mai kamatkörnyezetben egyértelműen a minél hosszabb kamatperiódusú vagy a futamidő teljes idejére fixált kamatozású hitelek biztonságosak. A rövidebb kamatperiódus választása – bár a THM alapján olcsónak tűnik – kifejezetten kockázatos lehet – állítja a jegybank.
A minősített fogyasztóbarát lakáshitel feltételei: a havi törlesztő-részletek egyenlők, a kamatperiódus hossza 3, 5, 10 év, vagy a futamidő végéig tartó kamatrögzítés; a hitelbírálati határidő az értékbecslés elkészülte után legfeljebb 15, a folyósítás a feltételek teljesítésétől számított két munkanap; a banknak az általa választott referencia-értékhez (például a bankközi kamat, az úgynevezett BUBOR) viszonyított kamatfelára legfeljebb 3,5 százalékpont; a folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75 százaléka, de legfeljebb 150 ezer forint, az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát, lakástakarék-pénztári betétből pedig a szerződés szerint elérhető megtakarítás, a hozzá kapcsolódó állami támogatás és az azokra jóváírt kamat mértékéig az előtörlesztés díjmentes.
Ez azért nem ennyire egyszerű. A valahány évre rögzített kamat ugyan nem engedi beépülni az „árba” a kamatemelkedés többletét (de a csökkenés enyhítő hatását is kirekeszti), ám a kamatperiódus (3, 5 vagy 10 év) letelte után az addig „jegelt” különbözet menthetetlenül beépül a következő periódus THM-jébe. A banki gyakorlat az, hogy minél nagyobb a kiszámíthatatlan tényező, az annál drágábbá teszi a kölcsönt. Vagyis
ingyenebéd se így, se úgy nincs.
Jelenleg soha nem látott mélyponton van a jegybanki alapkamat a 0,9 százalékkal, a banki hiteleknél referenciaként választott bankközi kamat ennek is következtében lényegében nulla. Nagy Márton, az MNB alelnöke a minap egy konferencián azt mondta, hogy 2020-ig biztosan fennmarad a jelenlegi alapkamat, és 2019 elejéig a nulla közeli 3 havi BUBOR is.
Nem osztja mindenki ezt az álláspontot. Csak az elmúlt napokban jó nevű elemzőintézetek – egyaránt a gyorsuló inflációval számolva – belátható időn belüli komolyabb alapkamat-emelkedést jeleztek.
A brit TD Securities elemzői szerint 2018 közepének tájékán el kell kezdeni az MNB monetáris politikájának szigorítását. Az ugyancsak brit Capital Economics prognózisa szerint a jövő év végéig 1,5 százalékra, 2019 végéig 3 százalékra emelkedik az alapkamat. A Fitch Grouphoz tartozó BMI Research azt valószínűsíti, hogy az MNB 2019-ben kamatemelésbe kezd, és az év végére 2 százalékra emeli alapkamatát.
Vagyis
a mostani fogyasztóbarát lakáshitelek kamatai csak ideig-óráig lesznek ennyire alacsonyak,
a hosszabb (öt-tíz évi) kamatperiódusok esetében a bankok hamarosan eleve be fogják számítani a várható, és átmenetileg át nem hárítható növekvő költségeket. Ezek havi összege ugyanúgy havi több ezer forint lesz, mint a jelenlegi megtakarítás.
